Search
Marti 10 Decembrie 2019
  • :
  • :

Avocații își doresc stabilitate legislativă

Articol apărut în publicația Legal Magazin, ediția mai 2019

Sectorul imobiliar a fost în ultimii doi ani unul dintre cele mai dinamice sectoare din piață, înregistrând în continuare un număr impresionat de tranzacții. Conform unui studiu efectuat de PwC Romania, în 2018 pe piața de fuziuni și achiziții segmentul imobiliar a înregistrat o pondere de 18% din numărul total al tranzacțiilor, fiind depășit numai de segmentul de IT&C. Avocații își doresc stabilitate legislativă. Un exemplu al instabilității este Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, care a fost modificată de peste 30 de ori de la intrarea sa în vigoare. Redacția Legal Magazin a chestionat societățile de avocatură despre evoluția sectorului de real estate în ultima perioadă. În textul de mai jos puteți urmări opiniile avocaților specializați în această arie de expertiză.

Chestionarul Legal Magazin

 

  1. Cum este organizat Departamentul de Real Estate al societății dumneavoastră de avocatură?

 

  1. Care au fost principalele provocări întâlnite în această arie de practică, în ultima perioadă?

 

  1. Cum apreciază dezvoltatorii imobiliari termenele în care se eliberează documentațiile de urbanism în vederea obținerii avizelor și autorizațiilor?

 

  1. Cum vedeți evoluția în următorii ani a acestei industrii, ținând cont de potențialul ei de creștere, de tranzacțiile realizate în ultimii doi ani, de nivelul actual al prețurilor și de cererea clienților?

 

  1. Cum percepeți nivelul de fiscalitate în industria construcțiilor? Considerați că ar mai fi nevoie de alte facilități?

 

BPV Grigorescu Ștefănică

Răspunsurile au fost oferite de Anca Albulescu, avocat partener și Nicolae Ursu, avocat senior coordonator

     

 

1) Departamentul bpvGS este adaptat la dimensiunile societății noastre și la necesitățile clienților noștri, fiind în același timp flexibil prin adaptarea fiecărei echipe de lucru la caracteristicile proiectului în cauză. Fiecare membru este foarte bine pregătit pentru a oferi clienților consultanță în toate domeniile care țin de real estate (i.e. tot ceea ce ține de dezvoltarea imobiliară a proiectelor rezidențiale, centre comerciale, industriale, spații logistice, închirieri de spații, inclusiv toate aspectele de autorizare a acestor proiecte din toate punctele de vedere), precum și în domenii adiacente care completează proiectele, cum ar fi drept fiscal, drept societar, dreptul mediului.

În același timp membrii echipei au, în funcție de abilitățile și preferințele lor, posibilitatea de a lucra în zonele real estate-ului care le sunt mai apropiate: unii colegi au o preferință mai mare să ofere consultanță în faza de due diligence a unui proiect sau în tranzacții comerciale care presupun transferul unui proiect, alții preferă să asiste clienții la închirierea de spații (fiind mai obișnuiți cu negocierile dintre proprietari și chiriași), alții au o experiență mai mare pe probleme care țin de autorizațiile necesare dezvoltării sau modificării unui proiect. Încercam să ținem cont de preferințele fiecărui membru și să alocăm fiecăruia proiectele care îi fac cea mai mare plăcere, fără însă să pierdem din specializarea pe cât mai multe domenii ale vastului real estate.

2) Probleme din reale estate sunt destul de constante. Ne întâlnim de foarte multe ori cu aceleași vechi probleme, care sunt mai degrabă tehnice, decât juridice: lipsa de precizie a cadastrului, imposibilitatea garantării lipsei suprapunerilor fără a recurge la specialiști pe partea tehnică, probleme vechi care vin de demult, din procedura de restituire a terenurilor, probleme logistice care țin de numărul mare de succesiuni deschise și nefinalizare – care nu sunt complicate din punct de vedere juridic, dar care nu pot fi rezolvate într-un termen rezonabil și implică foarte multe resurse și formalități greoaie în cazul în care nu toți succesorii sunt cooperanți. Există și multe probleme legate de nefinalizarea procedurilor de expropriere chiar pentru proiecte de infrastructură încheiate de mai mulți ani. La toate acestea se adaugă problemele generate de practica  diferită și de interpretarea prevederilor din materia legislației autorizațiilor de construire și a urbanismului în funcție de autoritatea locală competentă. Sperăm ca aceste probleme să se diminueze odată cu modificarea Legii 50/1991, deși semnalele nu sunt atât de încurajatoare.

3) În ultimii ani s-au făcut progrese, dar rămâne o problema majoră. Nu numai termenele, ci și practicile locale sau chiar lipsa de coerență la nivelul aceleiași primării sunt cauze frecvente ale întârzierilor. Există în prezent diverse proiecte de modificări la Legea 50/1991 și la Legea 350/2001 care încearcă să rezolve adevăratele dispute doctrinare care generează nesiguranță și probleme în rândul clienților.

4) Este greu de apreciat mai ales că, în trecut, multe din așteptările unora, prea optimiste sau prea alarmiste, nu s-au confirmat. Până acum a existat o tendință de creștere constantă, în ciuda multor zvonuri legate de o criză viitoare. De asemenea multele amendamente legislative au creat perioade de oscilație în apetitul băncilor de a oferi credite, atât în ceea ce privește acordarea de credite pentru cumpărarea de locuințe cât și în ceea ce privește acordarea de credite către dezvoltatorii imobiliari din orice domeniu. În prezent nu există foarte multe bănci dispuse să acorde credite de investiții, ceea ce limitează destul de mult posibilitățile antreprenorilor din real estate.

5) Cu siguranță modificările recente din legislația muncii și din cea fiscală care au vizat domeniul construcțiilor au potențialul de a fi benefice acestui domeniu, în măsura în care sunt interpretate și aplicate în acest sens. Totuși pot crea și multe probleme, din cauza modalității hazardate în care au fost legiferate. Mă refer în primul rând la faptul că nu a existat o consultare corespunzătoare cu toți actorii din domeniul construcțiilor și din cele conexe, cum ar fi producătorii de materiale de construcții și transportatorii, domenii care se confruntă cu probleme similare.

Potențialul mare de efecte adverse al acestor modificări legislative vine în primul rând din faptul că facilitățile fiscale constituie un ajutor de stat care nu a fost încă aprobat în prealabil de Comisia Europeană, și prin urmare aceste facilități nu au intrat încă în vigoare decât formal (prin publicarea în Monitorul Oficial), dar nu pot fi aplicate decât după autorizarea de către Comisia Europeană a schemei de ajutor de stat. În trecut, autoritățile române s-au dovedit incapabile să obțină în termen scurt autorizarea unor scheme de ajutor de stat și nu există motive să credem că de această dată facilitățile pentru domeniul construcțiilor vor fi autorizate într-un termen foarte scurt. Mai mult decât atât, experiențele din trecut au arătat că rareori schema de ajutor de stat a fost aprobată conform coordonatelor gândite inițial de autoritățile române. Întârzierea momentului în care aceste facilități vor deveni aplicabile, are un mare potențial de a crea pierderi antreprenorilor din construcții.

Bădescu & Asociații

 Răspunsuri oferite de Mihaela Bădescu, Managing Partner, Bădescu & Asociații

1) Domeniul de real estate a devenit foarte proeminent începând de acum doi ani, când s-a înregistrat o creștere în piață atât a tranzacțiilor, cât și a proiectelor imobiliare. Bădescu & Asociații s-a concentrat în ultima perioadă pe această arie în dezvoltare, dar nu se pot enumera „niveluri” organizaționale, noțiunea de departament ar fi pretențioasă în această etapă.

2) Am observat un apetit recrescut pentru dezvoltarea de proiecte rezidențiale, unele mai sofisticate, elitiste, altele cu target mai larg, detinate cumpărătorilor cu bugete medii spre mici, provenite din credite bancare. Pe acest palier a cresut cererea de asistență din partea persoanelor fizice, mai ales cu privire la forma de antecontracte propuse de către dezvoltatori, vânzarea făcându-se din faza de construcție.

Am asistat și la tranzacții ale unor clădiri deja existente, de remarcat fiind faptul că, deși vânzătorii se declară gata să vândă, la momentul auditării actelor de proprietate se constată foarte multe lipsuri sau neconcordanțe între ceea ce este înscris în documente și ce se constată în realitate. Pe documentațiile cadastrale cu precădere, în foarte multe cazuri, a fost nevoie de intervenții, de la cele mai mici (erori în cartea funciară, neobservate până la momentul auditului) până la înregistrări neactualizate, fie în urma intervenției unor modificări – autorizate sau nu – fie în urma unor elemente suplimentare inexistente în teren, sau chiar neînregistrarea unor acte/fapte juridice ce au avut loc ulterior dobândirii dreptului de proprietate.

3) Fiind acte administrative, acestea au un regim de eliberare reglementat. Personal, din practica societății noastre, nu am sesizat mari probleme pe acest palier. Sunt cunoscute termenele de eliberare, este cunoscut și faptul că, în diverse situații, pot apărea întârzieri în eliberarea documentelor. Aceste aspecte sunt în general avute în vedere de către dezvoltatori în planificarea ulterioară a calendarului investiției.

4) Tranzacțiile imobiliare au avut un trend ascendent în ultimii ani, 2017 având efervescența cea mai mare, având în vedere că a fost practic primul an în care prețurile au reînceput să crească sesizabil. Nici 2018 nu a fost relaxat, tranzacțiile au continuat, prețurile s-au apreciat, dar piața a fost mai coerentă, creșterile de preț mai temperate. În 2018 s-au remarcat achizițiile cu scop de investiție și această tendință continuă și în 2019. Au intrat în piață investitori străini, în ultimele luni remarcându-se un interes sporit din partea investitorilor chinezi, care vor să testeze piața imobiliară din România. O infuzie de investitori străini va duce cu certitudine la o altă perioadă agitată, cu potențial de fluctuații în creșterea prețurilor.

5) În ultimii ani s-au tot adoptat măsuri fiscale în acest domeniu. Cred că ultima modificare a sferei de aplicare a  TVA-ului de 5% va influența pozitiv vânzările, căci reprezintă o reducere considerabilă a cuantumului efectiv plătit de cumpărător. Scăderea cuantumului prețului poate în unele cazuri să influențeze și eligibilitatea bancară, astfel că încă o anumită categorie de cumpărători va avea acces la credit.

În materie de legislație fiscală întotdeauna există zone gri. Tot zona de TVA cere explicitări suplimentare, căci referitor la aplicabilitatea taxei pe valoarea adăugată în cazul vânzărilor de construcții realizate de către persoane fizice, încă există nelămuriri.

 

D&B David și Baias

Răspunsuri oferite de Georgiana Bălan, Head of  Real Estate, D&B David și Baias

1) Departamentul de Real Estate al D&B David și Baias numără șapte avocați, dintre care 5 sunt avocați specializați și 2 sunt parteneri. Anul trecut echipa s-a consolidat prin cooptarea Ancăi Alexandrescu, Avocat Senior și promovarea Georgianei Bălan ca lider al departamentului.

 

În ceea ce privește ”încărcătura” echipei, D&B este implicată în proiecte complexe de achiziții si vânzări, în special cu privire la spații logistice și centre comerciale, precum și în proiecte de amploare în domeniul construcțiilor. D&D David si Baias a asistat de curând un grup european, lider în domeniul medical, la încheierea unui contract de antrepriză generală pentru construirea unei fabrici de produse perfuzabile, a cărei valoare a fost estimată de media la 120 milioane euro.

D&B este implicată de asemenea în alte proiecte de investiții de tip “green field”, acordând asistență juridică pentru edificarea a două fabrici din domeniul industriei auto.

 2) Principala provocare în domeniul dreptului imobiliar o reprezintă frecvența modificărilor și uneori reglementarea deficitară a actelor normative. De exemplu, Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții a fost modificată de peste 30 de ori de la intrarea sa în vigoare.

Cred că există o provocare generală pentru toată piața imobiliară generată de lipsa stabilității legislative și de absența unei viziuni de ansamblu asupra dezvoltării urbanistice. Aceste probleme ar putea fi măcar în parte rezolvate prin elaborarea unui cod privind amenajarea teritoriului, urbanismului si construcțiilor, cu reglementări clare și coerente. Proiectul unui astfel de cod a fost deja anunțat de către Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice, dar finalizarea și intrarea sa în vigoare mai au de așteptat.

 3) Am avut și surprize plăcute unde documentațiile de urbanism au fost emise în termenul legal sau chiar mai repede, însă din păcate aceste cazuri rămân în continuare izolate.

Mai mult, chiar și acolo unde avizele și autorizația de construire sunt eliberate în termenul legal, durata întregului proces este de multe ori excesivă. Avem clienți din retail care sunt nevoiți să amâne deschiderea de noi magazine acolo unde sunt efectuate lucrări mici de reamenajare, dar care necesită însă obținerea unei autorizații de construire (cum ar fi de exemplu modificări aduse la fațada imobilului) tocmai datorită duratei de obținere a documentației de urbanism.

4) Sectorul imobiliar a fost în ultimii doi ani unul dintre cele mai dinamice sectoare din piață, înregistrând în continuare un număr impresionat de tranzacții. Conform unui studiu efectuat de PwC Romania, în 2018 pe piața de fuziuni și achiziții segmentul imobiliar a înregistrat o pondere de 18% din numărul total al tranzacțiilor, fiind depășit numai de segmentul de IT&C.

Bineînțeles, piața de real estate evoluează în funcție de particularitățile specific fiecărei arii. Strict în ceea ce privește solicitările de asistență venite din partea clienților noștri, suntem optimiști și pentru anul următor, mai ales în ceea ce privește sectorul logistic și industrial.

Sunt de părere că încă există potențial de creștere pe această piață și sperăm că acesta va fi fructificat cu succes și în zonele care nu au beneficiat până acum de o creștere accelerată.

5) În opinia mea, ar trebui încurajată construcția de clădiri cu performanță energetică ridicată, asa-numitele “clădiri pasive”, al căror consum de energie este aproape egal cu zero.  Potrivit Legii 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, începând cu 31 decembrie 2020, autorizațiile de construire din sectorul privat ar trebui emise numai pentru astfel de clădiri.

Costul pentru edificarea clădirilor pasive este în mod evident mai ridicat, deci o astfel de prevedere, deși benefică pe termen lung, ar putea avea un impact negativ, cel puțin temporar, asupra pieței imobiliare.  Pentru a contrabalansa un asemenea efect, ar fi benefică acordarea de facilități fiscale de tipul reducerilor la nivelul taxei pentru autorizația de construire sau la nivelul impozitului pe proprietate în cazul unor astfel de  clădiri.

 

Suciu Popa

 Răspunsuri oferite de Crina Ciobanu, Partener, Suciu Popa și coordonator al practicii de Real Estate

 

1) Departamentul de Real Estate din cadrul Suciu Popa este reprezentat dintr-o echipă bine structurată, formată din 6 profesioniști, avocați cu diferite grade de senioritate, care au o vastă experiență în domeniul dreptului imobiliar, atât în tranzacții locale, cât și cu componentă transfrontalieră. Cu toții se remarcă în egală masură prin sufletul pe care îl pun în gestionarea proiectelor și reală dedicare, agilitate și creativitate. Sunt minuțioși, cu o dezvoltată gândire critică și un mod de lucru bine structurat.

Capacitatea departamentului de drept imobiliar al Suciu Popa de a vedea imaginea de ansamblu, proactivitatea și alegerea de a fi mai mult decât un furnizor de servicii juridice, mai precis un partener dedicat și implicat în business-ul clientului, orientat către soluționare și optimizare, ne-au ajutat să ne diferențiem de restul jucătorilor și să devenim alegerea firească a investitorilor internaționali și locali.

Ca punct de contact unic pentru serviciile juridice în domeniul imobiliar, echipa Suciu Popa oferă consultanță specializată jucătorilor de pe piața de real estate, într-un mediu juridic și economic în continuă schimbare. Portofoliul de clienți al Suciu Popa este unul variat, de la investitori, precum fonduri publice și private la proprietari de terenuri, dezvoltatori, proprietari sau chiriași, precum și creditori, în diferite tipuri de tranzacții în domenii precum: achiziții și vânzări de terenuri și clădiri, dezvoltare imobiliară, leasing de proprietăți, Joint Venture, contracte de construcție, inclusiv FIDIC, și litigii cu componentă imobiliară.

Un atu al Suciu Popa este lucrul în grupuri multidisciplinare cu colegi din alte departamente. Așadar, echipe mixte lucrează pentru a satisface nevoile clienților în tranzacții imobiliare sofisticate, care, de cele mai multe ori, necesită implicarea avocaților specializați în domenii conexe, cum ar fi fiscalitate, litigii, achiziții publice, insolvență și aspecte de reglementare.

2) Printre provocările cu care s-au confruntat unii jucători din sectorul de real estate (de pildă, anumiți dezvoltatori) se înscriu, evident, volatilitatea politică, economică și financiară din ultima perioadă. Apetitul pentru investiții noi, precum și activitatea în proiectele începute nu au fost însă marcate semnificativ de acești factori, deși am perceput o oarecare îngrijorare și incertitudine privind obținerea de finanțări noi sau refinanțări (în contextul triplării indicelui Robor și apoi a apariției normativelor menite să obțină scăderea lui și a instabilității cursului Leu-Euro), precum și posibilitatea de a respecta milestone-urile (bornele) contractuale în contextul scumpirii materialelor de construcții și a lipsei stocurilor și a lipsei forței de muncă calificată.

3) Formalismul excesiv și termenele pe care le implică procedura pentru obținerea avizelor necesare, aprobarea documentațiilor de urbanism și emiterea autorizațiilor de construire rămân inconveniente majore în implementarea proiectelor de investiții în domeniul imobiliar.

Deși legislația construcțiilor prevede un termen de 30 de zile de la data depunerii documentației pentru emiterea autorizației de construire, în practică, se întâmplă  frecvent ca emiterea autorizației să necesite de la 3 pana la 6 luni, sau chiar mai mult. În unele situații, chiar și timpul aferent emiterii unui certificat de urbanism, document obținut în faza incipientă a procesului de autorizare fie pentru documentația necesară PUZ/PUD (și pentru care legea prevede un termen de 30 de zile pentru emitere), ajunge să fie excesiv, la nivelul unor luni de zile. Cu strictă referire la certificatele de urbanism, am văzut și situații în care, deși emise la finalul unei perioade de așteptare semnificativă, unele din informațiile conținute să fie eronate sau incomplete, fapt ce ar trebui corectat încă din fazele incipiente ale proiectului, pentru a nu periclita situația juridică a proiectului în stadii mai avansate, sau chiar și după realizarea lui.

Mai mult, nu puține sunt cazurile în care dezvoltatorii renunță să achiziționeze terenuri care implică executarea lucrărilor de construcție în zone cu destinații speciale (cum ar fi zonele protejate), deoarece procedura de autorizare este și mai anevoioasă, pe fondul necesității obținerii de avize de la varii ministere de resort (ex. Ministerul Culturii).

Este deja cunoscut faptul că întârzierea în eliberarea autorizației de construire poate duce la creșterea costurilor de dezvoltare a unui proiect imobiliar cu până la 15-20%. Costurile pot fi și mai ridicate dacă debutul unui proiect este amânat în contextul pierderii sezonului de construire din cauza întârzierii eliberării autorizației.

Tocmai pentru evitarea tuturor acestor inconveniente presupuse de întreaga procedură de autorizare, mulți dezvoltatori imobiliari își concentrează atenția asupra terenurilor care au deja un PUZ/PUD aprobat. Dacă totuși își asumă achiziționarea unor terenuri fără PUZ/PUD, în cele mai multe cazuri obligația de a le obține cade în sarcina vânzătorilor, fiind de multe ori tratată ca și condiție suspensivă pentru perfectarea tranzacției.

4) Interesul pentru domeniul rezidențial a cunoscut o creștere susținută în ultimii ani, iar încrederea investitorilor în acest sector este foarte mare. O mare contribuție la acest fenomen a avut-o și cererea crescută venită din piață, susținută, în mare parte, de programe de suport precum „Prima Casă”.

Am observat un interes în creștere, care suntem de părere că se va menține și în viitor, pentru dezvoltarea unor proiecte rezidențiale în jurul centrelor de business. În ceea ce privește cererea, cumpărătorii sunt din ce în ce mai exigenți în alegerile lor, preferă locuințele noi în detrimentul „blocurilor comuniste”, iar localizarea (proximitatea față de locul de muncă) și conceptul de locuință propus contează din ce în ce mai mult. Rămâne însă de văzut cum va evolua cererea în piață, în condițiile ultimelor modificări legislative, în special „taxa pe lacomie” impusă băncilor și care va fi impactul asupra politicilor de creditare a băncilor, inclusiv în domeniul finanțării achiziției de locuințe.

În ceea ce priveste piața spațiilor de birouri, cererea la nivelul Bucureștiului, dar și în marile orașe din țară, este în continuă creștere, pe fondul unei cereri susținute, însă și aici rămâne de văzut și cuantificat impactul modificărilor legislative.

Pe segmentul de retail ne așteptăm, la o posibilă creștere, încurajată de consumul intern care a crescut semnificativ. Pe acest segment, anticipăm o dezvoltare în zonele mici și mijlocii care nu au centre comerciale moderne sau sunt sub-capacitate din punctul de vedere al stocului de retail. De asemenea, nu este exclusă nici extinderea centrelor deja existente pentru adaptarea la noile cerințe și tendințe de retail.

 5) La finalul anului trecut a fost adoptată O.U.G. nr. 114/2018 privind instituirea unor măsuri în domeniul investițiilor publice și a unor măsuri fiscal-bugetare, care a adus, printre altele, modificări și în sectorul construcțiilor prin oferirea unor facilități fiscale.

În perioada 1 ianuarie 2019 – 31 decembrie 2028 se vor aplica o serie de facilități fiscale persoanelor fizice care obțin venituri din salarii și asimilate, în baza contractelor individuale de muncă încheiate cu angajatorii care desfășoară activități în sectorul construcțiilor și care realizează cifra de afaceri din activitățile menționate în limita a cel puțin 80% din cifra totală de afaceri.

Precizăm că, în general, constructorii cu o cifră de afaceri semnificativă și un comportament financiar previzibil și atractiv din punct de vedere bancar, au o cifră de afaceri generată din mai multe activități.

Așadar, stabilirea pragului de 80% din cifra de afaceri poate determina aceste societăți să se impartă în entități mai mici, cu cifre de afaceri mai mici, dar acest fapt ar putea să le  afecteze bancabilitatea și, deci, abilitatea de a câștiga licitații și realiza proiecte de lucrări de infrastructură de mari dimensiuni.

În plus, pragul de 80% din cifra de afaceri trebuie demonstrat autorităților fiscale lunar, aspect care va genera un volum mare de muncă birocratică și costuri crescute. O altă chestiune importantă pe care această prevedere o generează este riscul mare de interpretare arbitrară și punere greșită în aplicare a normelor în discuție.

Dincolo de dificultățile financiare pe care le provoacă, pragul de 80% poate aduce societățile în situații de piață necompetitive. Astfel, dacă în cadrul unei licitații publice se prezintă două societăți din domeniul construcțiilor, și doar una dintre acestea îndeplinește pragul, aceasta are forță de muncă mai ieftină decât cealaltă, într-o ipoteză în care criteriul de preț este foarte important.

De asemenea, în anul 2019, pentru domeniul construcțiilor, salariul minim brut pe țară (fără sporuri sau alte adaosuri) este stabilit la 3.000 de lei lunar pentru un program de 167,333 ore, reprezentând 17,928 lei/ora. Aplicarea facilităților fiscale pentru angajatorii din construcții și majorarea salariului minim la 3.000 de lei sunt două măsuri necondiționate una față de cealaltă. Prin urmare, indiferent dacă angajatorul îndeplinește sau nu condițiile de a beneficia de scutiri de taxe, salariul minim trebuie să crească.

În contextul în care, costurile angajatorilor cresc în fapt, se va pune problema în ce măsură aceștia vor putea susține același număr de locuri de muncă pe care îl puteau susține până la 31 decembrie 2018.

Pe de altă parte, taxele datorate statului, aferente contractelor de muncă ce intră sub incidența noilor prevederi legislative se vor diminua, însă aceste taxe sunt cu preponderență datorate de angajat, nu de angajator.

Credem că toate aspectele menționate mai sus vor aduce schimbări semnificative în sectorul construcțiilor, cu atât mai mult cu cât multe dintre măsurile nou introduse vor afecta deopotrivă mai multe segmente. Așadar, pe parcursul acestui an vom putea vedea adevăratul lor impact asupra sectorului de construcții, acesta depinzând și de capacitatea de adaptare a jucătorilor din piață, la noile modificări fiscale.

 

 Țuca, Zbârcea & Asociații

 Răspunsuri oferite de Răzvan Gheorghiu-Testa, Partener al Țuca, Zbârcea & Asociații și unul dintre coordonatorii departamentului de Real Estate al firmei.

 

1) Echipa specializată de real estate (fără a include avocaţii de la litigii care intervin în dispute imobiliare) este formată din aproximativ 15 avocaţi. Avem doi parteneri coordonatori – Răzvan Gheorghiu-Testa şi Dan Borbely, cărora li se adaugă alţi doi parteneri cu experienţă – Oana Ureche şi Dragoş Apostol. Alături de ei lucrează și 4-5 avocați din cadrul departamentului de litigii, specializați în dispute imobiliare (atât acțiuni ce vizează validitatea titlului de proprietate, cât și acțiuni izvorâte din sau în legătură cu procedura de autorizare). Nu în ultimul rând, echipa noastră colaborează îndeaproape cu avocații departamentului de achiziții publice/concesiuni pentru consultanță specifică în cadrul unor proiecte de infrastructură, precum și cu cel de banking, în contextul unor proiecte de finanțare vizând active imobiliare.

 2) Volumul de activitate al diviziei noastre de real estate a fost constant în ultimii ani, cu o ușoară creștere în 2018, tendință pe care sperăm să o regăsim și în acest an. Echipa noastră a fost implicată într-un număr însemnat de proiecte, atât tranzacții clasice de real estate (achiziția unor clădiri de birouri, vânzări sau achiziții de terenuri construibile/agricole, închirierea unor clădiri de birouri sau a unor centre comerciale), cât și tranzacții complexe de M&A sau finanțări cu o componentă importantă de real estate (în special partea de audit juridic). Sunt multe proiecte începute anul trecut, dar care sunt încă în lucru, motiv pentru care nu putem oferi detalii în acest moment. În ceea ce privește încasările, practica de real estate reprezintă aproximativ 10-15% din totalul cifrei de afaceri a Țuca Zbârcea & Asociații.

În 2018, departamentul de real estate a lucrat cu motoarele turate la maxim într-o varietate de proiecte – achiziții sau înstrăinări de terenuri, dezvoltări de proiecte rezidenţiale şi de birouri (atât faza de dezvoltare, cât şi cea de comercializare), închirieri (birouri, retail, logistic), etc. Am atras în portofoliul firmei şi clienţi noi, dar lucrăm în continuare pentru un număr considerabil dintre clienţii istorici.

3) Într-adevăr, problema întâlnită recurent în discuţiile cu clienţii (sau potenţialii clienţi) este cea a predictibilităţii legislative, dar şi a transparenţei/vizibilităţii procesului de autorizare. Procedurile pe care trebuie să le parcurgă un investitor (în special dezvoltatorii) – aprobarea documentaţiilor de urbanism, emiterea autorizaţiilor de construcţie sau de securitate la incendiu – sunt procese birocratice, cu termene de soluţionare incerte (deşi există prevederi legale clare în materie), care fac dificil de bugetat un proiect (atât în ceea ce priveşte costurile, cât şi durata investiţiei) şi conduc de cele mai multe ori la blocaje/întârzieri de câteva luni (sau, chiar mai grav, ani), ceea ce se traduce în prejudicii certe pentru investitori. Un proces de autorizare mai suplu, predictibil, cu termene certe (chiar dacă mai lungi decât cele 30 de zile reglementate în prezent, dar de cele mai multe ori imposibil de respectat), în care răspunderea reprezentanţilor autorităţilor locale să fie clar reglementată, ar fi tot atâtea premise pentru un apetit şi mai mare al investitorilor pentru piaţa locală.

4) Clădirile de birouri (stocul existent, dar și proiectele aflate în dezvoltare) vor fi în continuare țintele preferate pentru investitori. În egală măsură, ne așteptăm ca proiectele industriale/logistice să mențină ritmul alert de dezvoltare din ultimii ani și avem semnale că noi jucători își fac simțită prezența într-o piață dominată ani buni de doi giganți (CTP și P3). Proiectele gestionate de echipa noastră de real estate au fost cât se poate de diverse, de la achiziția de clădiri de birouri (atât tranzacții cu bunuri individuale, cât și tranzacții care au vizat portofolii de clădiri), la dezvoltarea de proiecte noi (birouri sau retail), finanțări, achiziții de terenuri construibile/agricole sau închirieri (birouri sau centre comerciale).

Mușat &Asociații

Răspunsuri oferite de Monia Dobrescu, Avocat  Partener, Mușat & Asociații

1) Departamentul de real estate este unul dintre cele mai mari din cadrul firmei noastre, numără peste 20 de avocați cu experiență în dreptul imobiliar și al construcțiilor și este coordonat de Monia Dobrescu (Partener), cu o experiență de 16 ani în domeniu. Avem planuri de extindere a echipei întrucât portofoliul de clienți a crescut de la an la an, iar mandatele au devenit tot mai complexe și mai numeroase.

 2) Fiecare mandat are particularitățile sale și este dificil să facem o selecție a provocărilor din ultima perioadă. Ar fi totuși de menționat dificultățile care derivă din nesoluționarea la timp a notificărilor depuse în baza Legii 10/2001. Astfel, avem clienți care întâmpină impedimente în demararea unor proiecte imobiliare, în ciuda existenței unor titluri de proprietate și chiar a unor decizii ale instanței de judecată ce le confirmă dreptul de proprietate. Nesoluționarea unor notificări depuse acum 15-20 de ani, unele pregătite într-o manieră simplistă, fără o documentație suport în spate, coroborată însă cu restricțiile legale existente împiedică orice tranzacție legată de terenurile respective sau dezvoltarea unor proiecte imobiliare în zonă.

3) În general, întâmpinăm dificultăți din partea clienților noștri (mai ales cei străini), în a accepta birocrația din România și lipsa celerității în rezolvarea solicitărilor. Majoritatea dezvoltatorilor imobiliari consideră că termenele de eliberare a documentațiilor de urbanism sunt exagerate. Mai mult decât atât, în practică ne confruntăm cu situații în care și termenele de eliberare stabilite prin lege sunt depășite de autorități (motivul cel mai des întâlnit fiind lipsa personalului de specialitate).

Ar fi de dorit aprobarea unor măsuri de accelerare a acestor proceduri, eventual, care să nu aibă în prim plan doar sancționarea autorităților pentru ne-emiterea actelor la timp – măsură care s-a dovedit de-a lungul timpului relativ ineficientă.

4) În acest domeniu, semnele sunt pozitive, fiind prognozată o creștere a proiectelor de dezvoltare de spații logistice / industriale, office și retail. Acest trend a fost reflectat și în proiectele Mușat & Asociații în ultimii doi ani, existând o creștere constantă a numărului proiectelor imobiliare în care am fost implicați.

Urmărim cu interes și evoluția proiectelor rezidențiale, avem clienți care continuă să dezvolte și pe acest segment, cu toate că, după ultimele analize de piață, numărul tranzacțiilor ar fi scăzut, principalele motive fiind creșterea prețurilor și instabilitatea fiscală.

5) Începând cu 1 ianuarie 2019, regimul fiscalității în acest sector se dorește a fi încurajator, pe o „proiecție” pe 10 ani, perioadă în care facilitățile fiscale prevăzute de OUG 114/2018 vor fi aplicabile. Fiind considerat un sector prioritar, din moment ce activitatea de construcții este decisivă pentru realizarea proiectelor de investiții publice și private, facilitățile fiscale au fost introduse cu scopul de a diminua dificultățile apărute în ultimii ani legate de asigurarea cu forță de muncă specializată și de o concurență neloială, existând multe cazuri în care activitatea desfășurată de angajați era remunerată „la negru”, fără plata tuturor taxelor și impozitelor aferente.

Totuși, există și anumite aspecte perfectibile în ceea ce privește aplicarea prevederilor OUG 114/2018, având în vedere că anumite coduri CAEN din domeniul producerii materialelor de construcții nu apar în lista celor care vor beneficia de facilitățile respective. De asemenea, este necesar ca aspectele privind nivelul de 80% al cifrei de afaceri, care este considerat de unii ca fiind prea mare, cât și perioada la care se raportează acest plafon (luna, trimestru), să fie dezbătute și definitivate în urma discuțiilor cu mediul de business, pentru a asigura o aplicare corectă și nediscriminatorie a noilor prevederi fiscale.

Noerr

Răspunsuri oferite de Roxana Dudău, Associated Partner, Head of Construction & Real Estate, Noerr și Monica Colț, Tax Advisor, Noerr Finance & Tax

    

1) Departamentul de Real Estate al Noerr este structurat în patru domenii mari: (i) tranzacții cu imobile (terenuri și/sau clădiri), unde intră și partea de Legal Due Diligence și de autorizații atât pe partea de construire/desființare cât mai ales pe partea de urbanism (verificăm legalitatea procedurilor de obținere a aprobărilor planurilor urbanistice zonale sau de detaliu necesare în cadrul procedurii de autorizare a proiectelor de construcții ale clienților noștri), precum și de structurare a tranzacțiilor având ca obiect imobile și/sau societăți de proiect care dețin imobile, (ii) închirieri atât pe partea locatorului cât și cea a chiriașului (avem o expertiză foarte bogată în contracte de închiriere de birouri, spații industriale (inclusiv producție) și de logistică (depozitare) și spații de retail, (iii) partea de Real Estate din cadrul proiectelor complexe (proiecte mari de Greenfield sau de Brownfield, proiecte mari de M&A sau proiecte de ajutor de stat) și (iv) partea de dreptul construcțiilor, unde ne ocupăm de contracte de antrepriză de construcții, contracte de proiectare, dirigenție de șantier etc.

Departamentul de Real Estate este un liant între departamentele de Corporate, Banking & Finance și Taxe, întrucât, în cadrul proiectelor complexe, echipa este una multidisciplinară, formând așa numitul Real Estate Investment Group organizat în cadrul Noerr atât la nivel local, în România, cât și la nivel de CEE și al firmei Noerr în ansamblul ei (incluzând și cele șase birouri ale firmei din Germania și biroul din Moscova).

2) Principalele provocări sunt mediul foarte concurențial în acest domeniu pe piața avocaturii din România combinat cu presiunea foarte mare pe scăderea fee-urilor.

3) Termenele sunt în continuare unele foarte lungi, procedura de autorizare nefiind suficient de transparentă. Ce lipsește cu adevărat în acest domeniu este o legislație unitară a domeniilor construcțiilor și urbanismului.

4) Consider că industria de Real Estate va continua să crească. Este în continuare nevoie de produse/portofolii mari și de calitate pentru a atrage investitorii instituționali și în România, nu doar în Polonia, Cehia și Ungaria, dacă vorbim despre regiune. Un semnal pozitiv îl dau dezvoltatorii și investitorii români care încep să arate interes pentru piața locală de Real Estate, dacă ne uităm că cea mai mare tranzacție a anului trecut a fost între un dezvoltator și un investitor, ambii locali (The Bridge dezvoltat și vândut de Forte Partners către Dedeman).

5) Anul 2019 a adus multiple facilități fiscale în domeniul construcțiilor, tocmai în ideea de a stimula investiţiile publice şi private.  Prin urmare, în următoarea perioadă ar trebui să vedem consecințele, sperăm pozitive, ale implementării acestora.  Printr-o analiză constantă a acestui sector, prioritar de altfel în dezvoltarea economică a țării, ar trebui să se stabilească dacă vor fi necesare și alte măsuri (fiscale sau de alta natură) pentru atingerea scopurilor stabilite.  Considerăm că orice măsură care ar duce la dezvoltarea continuă a acestui sector este binevenită, deoarece un sector al construcțiilor productiv este un indicator pozitiv pentru o economie dezvoltată în mod durabil și sănătos.

Wolf  Theiss

Răspunsuri oferite de Flaviu Nanu, Counsel în cadrul Wolf Theiss și membru al echipelor de Real Estate, Energie și Infrastructură ale biroului din București.

1) Departamentul de Real Estate al Wolf Theiss este condus de avocatul coordonator al biroului, Bryan Jardine, și este  format din șase avocați, dintre care doi avocați seniori (Flaviu Nanu și Edwina Udrescu) cu peste 15 ani de experiență în dreptul imobiliar, inclusiv construcții și proiecte de infrastructură. Suntem în proces de extindere a echipei cu cel puțin încă doi avocați, ca urmare a dezvoltării continue și a lărgirii bazei de clienți.

Oferim clienților servicii juridice complete, de la asistență la vânzarea și cumpărarea proprietăților imobiliare, inclusiv terenuri agricole și forestiere, la dezvoltarea proiectelor rezidențiale, de birouri și comerciale, activități legate de urbanism și construcții, finanțări imobiliare, contracte de închiriere și soluționarea litigiilor.

2) De o bună perioadă de timp asistăm la o creștere constantă, atât a interesului clienților pe piața imobiliară românească, cât și a gradului de complexitate a proiectelor. În cadrul sectoarelor tradiționale, precum cel rezidențial sau al clădirilor de birouri, există tendința orientării spre construcții “verzi”, eficiente energetic și prietenoase cu mediul înconjurător, care să le ofere locatarilor confortul necesar, personal și profesional. De asemenea, România devine din ce în ce mai mult o destinație turistică atractivă și căutată pe plan internațional, fapt care se traduce și printr-un număr mare de proiecte hoteliere în curs de realizare, care includ atât construcții noi, cât și punerea în valoare a unor clădiri monument în centrele istorice ale marilor orașe. În sfârșit, ne bucură intenția autorităților de a demara proiecte de infrastructură, precum și proiecte de dezvoltare și regenerare urbană, utilizând fonduri europene sau în parteneriate public-privat.

Acestea constituie tot atâtea provocări pentru noi, ca firmă de avocatură, de a evolua odată cu cerințele pieței și cu transformările tehnologice pentru a putea răspunde nevoilor clienților noștri.

3) Obținerea documentațiilor de urbanism și a autorizațiilor de construire rămâne în continuare o provocare, iar termenele de eliberare nu sunt cele optime așteptate de investitori, existând sincope și depășiri de multe ori nejustificate. Cu toate acestea, sesizăm și îmbunătățiri, în principal o creștere a profesionalismului funcționarilor publici implicați în procesul de autorizare la nivelul localităților mai mici, precum și o anumită intenție de a soluționa cererile în termenele prevăzute de lege. Credem că o creștere a gradului de informatizare la nivelul autorităților publice locale ar eficientiza și mai mult acest proces.

4) Piața imobiliară a crescut în mod organic în ultimii ani, într-un ritm constant și sustenabil, fără salturile majore pe care le-am văzut în perioada 2005-2008. Există în continuare cerere din partea clienților pe toate segmentele de piață, atât pentru locuințe de calitate, cât și pentru birouri, spații comerciale și logistice. Băncile acordă în continuare finanțare pentru dezvoltarea proiectelor imobiliare, iar aspectele negative generate de O.U.G. nr. 114/2018 suntem siguri că vor fi corectate. Din acest punct de vedere, considerăm că piața imobiliară își va continua creșterea, cel puțin anul acesta și în prima jumătate a anului 2020.

5) O.U.G. nr. 114/2018 aduce o serie de măsuri pozitive pentru sectorul construcțiilor. Avem aici în vedere scutirea efectivă a angajaților din domeniul construcțiilor de plata impozitului pe venit, măsură adoptată anterior cu maximă precauție pentru puține categorii de angajați, stabilirea unui salariu minim brut de 3.000 lei pentru sectorul construcțiilor, precum și reducerea cotei contribuției de asigurări sociale cu 3,75 puncte procentuale. Toate acestea vor conduce la revitalizarea acestui sector esențial pentru economia națională, dar care a suferit în ultima perioadă din cauza lipsei de personal. Considerăm că orice măsură suplimentară menită să stimuleze atragerea de forță de muncă este binevenită.

 Zamfirescu Racoți & Partners

Răspunsuri oferite de Alina Güler, Senior Associate, Zamfirescu Racoți & Partners

1) Departamentul Real Estate numără în prezent cinci avocați care își desfășoară activitatea sub coordonarea Ancăi Danilescu, partener senior. Dezvoltarea produselor și serviciilor este o preocupare constantă la nivel de firmă, iar adaptabilitatea la dinamica pieței, provocările industriei și cerințele clienților sunt calități care ne mențin în topul furnizorilor de servicii juridice pe acest segment.

2) Dezvoltarea proiectelor imobiliare este afectată în continuare de situația macroeconomică, de lipsa predictibilității în general și de sistemul încă deficitar de organizare cadastrală și urbanistică. Lipsa unor politici unitare de avizare, (nu există nici în prezent o legislație unitară a avizării ca procedură prealabilă autorizării), de organizare și planificare teritorială se reflectă în ridicarea nivelului de risc al investiției, raportat la fazele autorizării. Uneori riscurile se materializează chiar prin suspendarea sau anularea actelor de autorizare, ulterior trecerii la faza de construire. Este încă manifestă tendința autorităților de a transfera riscul autorizării deficiente către investitor.

Profilul dezvoltatorului/investitorului este în continuă evoluție, adaptat la profilul proiectului urmărit, la destinatarii finali ai acestuia, fapt care transpune o abordare interdisciplinară a proiectului încă din faza de inițiere a achiziției terenului viitoarei investiții.

Dezvoltarea proiectelor este îngreunată sau chiar împiedicată și în domeniile conexe – agricultură sau energie, de măsuri contradictorii și dezechilibru între așteptările investitorilor și posibilitățile de dezvoltare concretă, influențate în mod direct de mediul politic și administrativ.

3) Procedurile de avizare și autorizare acționează în general pentru anumiți investitori drept factor descurajant, fiind complet lipsite de predictibilitate. Termenele avizării/autorizării pot fi prelungite sine die, afectând planul de afaceri al dezvoltatorului. Prelungirea în fapt a termenelor este determinată de lipsa clarității în privința reglementărilor urbanistice. Deși dezvoltatorii investesc o perioadă semnificativă de timp în procedura de verificare legală și tehnică a pașilor necesari autorizării, surprizele pot apărea oricând după inițierea procesului de autorizare.

4) Ultimul an a înregistrat un nivel remarcabil al tranzacțiilor, în special în domeniul clădirilor de birouri. Suprafața oferită de clădirile de birouri în zonele supraaglomerate nu a ajuns încă la saturație, dar mai ales în această privință succesul dezvoltării este strâns legat de eficiența operării ulterioare care trebuie adaptată cerințelor consumatorilor. Actorii implicați în operare urmăresc atragerea clienților nu numai prin nivelul din ce în ce mai ridicat din punct de vedere calitativ al facilităților oferite, dar și prin condiții contractuale mai relaxate. Tranzacțiile cu clădiri de birouri au atins un punct culminant în cursul anului 2018, iar dorința unor actori importanți de a se retrage în momentul în care își pot recupera capitalul investit cu randamentul urmărit poate atrage tranzacții semnificative și în anii următori.

Supraaglomerarea urbană indică și pentru anii următori o cerere ridicată de locuințe, chiar dacă apetitul de dobândire a dreptului de proprietate poate fi în scădere, acesta fiind influențat de puterea de cumpărare sau de scăderea nivelului de interes al consumatorului final.

Creșterea interesului pentru locuințe destinate închirierii în rândul consumatorilor își găsește corespondent în interesul anumitor investitori de a dezvolta proiecte rezidențiale în vederea închirierii. În aceste cazuri, investitorii nu părăsesc proiectul după finalizarea construcției, ci au în vedere exploatarea și operarea ulterioară. Un sector special se afirmă timid încă, dar privit ca o potențială direcție de viitor – sectorul locuințelor dezvoltate în regim semi-hotelier, cu facilități complete pentru locatari. Chiar dacă inițial a debutat ca un produs de lux, adaptarea costurilor de dezvoltare și operare poate conduce la o lărgire a categoriilor de clienți. Totodată, progresul industriei de property management profesionist, specializat și antrenarea unor posibile locuri de muncă ulterior finalizării proiectului sunt alte beneficii ale diversificării dezvoltării rezidențiale.

Proiectele de parcuri industriale si logistice sunt percepute în continuare ca înregistrând un trend ascendent, care în mod sigur se va dezvolta hotărâtor pe măsura dezvoltării rețelelor magistrale ale infrastructurii rutiere.

Nu lipsesc proiecte pe termen lung în agricultură, deși există numeroși factori descurajatori, dintre care se remarcă lipsa resurselor umane calificate. Sunt dezvoltatori interesați în stabilirea unor colaborări cu autoritățile, pe termen mediu și lung pentru finanțarea parțială a învățământului agricol. Intențiile nu pot fi materializate în lipsa unui cadru legal adecvat.

Și domeniul energiei regenerabile ar putea resimți o revigorare în viitorul apropriat, însă experiența de până în prezent, randamentul scăzut al investițiilor, a descurajat într-o măsură semnificativă potențialii investitori de a mai investi în România.

5) Indiferent de măsurile adoptate, investitorii sunt nemulțumiți de lipsa de predictibiliate.




Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *