Autor WOLF THEISS Rechtsdaanwälte GmbH & Co KG
În anul 2014 a fost adoptată Legea nr. 17 („Legea”), care a instituit noi condiţii prealabile vânzării de terenuri agricole situate în extravilan, cea mai relevantă pentru dinamica investițiilor și a tranzacțiilor imobiliare fiind obligativitatea respectării dreptul de preempțiune stipulat de Lege în favoarea coproprietarilor, arendașilor, vecinilor și autorităților.
Legea a generat numeroase discuții, atât în rândul profesioniștilor, în scopul înțelegerii și clarificării modalității în care procedura de preempţiune stabilită de lege se va aplica concret în practică, cât și în rândul investitorilor îngrijorați că noile prevederi ar putea încetini și, în unele cazuri, chiar obstrucționa investițiile acestora.
Legea nu a intrat în vigoare la data publicării, ci 30 (treizeci) de zile mai târziu. Un aspect destul de interesant este acela că Legea stipula faptul că prevederile acesteia (inclusiv cele referitoare la dreptul de preempțiune menționat mai sus) nu s-ar aplica vânzărilor de terenuri agricole extravilane pentru care s-a semnat un antecontract de vânzare-cumpărare sau un pact de opțiune înainte de intrarea ei în vigoare. Iulia Simion, mai spune că, prin urmare, Legea a oferit posibilitatea evitării dreptului de preempțiune prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare sau a unui pact de opțiune în fața unui notar înainte de expirarea termenului de 30 (treizeci) de zile de la publicarea ei. Atâta timp cât un astfel de antecontract sau pact de opțiune exista, chiar în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare urma să fie încheiat după intrarea în vigoare a Legii, dreptul de preempțiune nu era aplicabil.
Cu toate acestea, ulterior, în decembrie 2014, Curtea Constituțională a declarat neconstituțională prevederea Legii care excepta de la aplicabilitatea dreptului de preemțiune terenurile agricole pentru care au fost încheiate antecontracte de vânzare-cumpărare autentificate înainte de intrarea în vigoare.
Curtea Constituțională a considerat că o astfel de prevedere creează o situație privilegiată pentru cei care au încheiat antecontracte de vânzare-cumpărare autentificate, spre deosebire de cei care au încheiat astfel de antecontracte fără a fi fost autentificate. Aceasta contravine principiului constituțional al egalității în fața legii și al garantării și protejării dreptului de proprietate în mod egal de către Constituția României. Acest principiu presupune că, la situaţii ce nu diferă, se aplică tratament juridic identic (în cazul nostru, efectele legale ale încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare sunt identice, indiferent dacă aceste antecontracte sunt autentificate sau nu: ele creează obligaţia ca părțile să încheie un contract de vânzare-cumpărare la o dată ulterioară).
Diferențe de tratament juridic sunt permise în măsura în care există criterii obiective și raționale pentru a le justifica. De exemplu, pentru anumite categorii de persoane, aceste diferențe sunt necesare tocmai pentru a le acorda accesul la aceleași drepturi recunoscute celorlalţi (deci pentru a nu le discrimina). În situaţia de faţă, Curtea Constituțională a considerat că nu pot fi evocate astfel de criterii obiective pentru a justifica o poziție privilegiată pentru persoanele cu antecontracte autentificate.
“Deciziile Curții Constituționale au o aplicabilitate generală (sunt obligatorii pentru toată lumea, nu doar pentru părțile din dosar) și au caracter executoriu pentru viitor. Aceasta înseamnă că în cazul în care există antecontracte de vânzare-cumpărare autentificate cu privire la terenuri agricole din extravilan, din acest moment, părțile vor respecta dreptul de preempțiune în favoarea coproprietarilor, locatarilor, vecinilor și a autorităților la vânzarea acestora. Dacă, totuşi, au fost deja încheiate, între timp, înainte de emiterea deciziei Curții Constituționale, contractele de vânzare-cumpărare, fără a se respecta dreptul de preempţiune, acestea rămân valabile și în vigoare,” a concluzionat avocatul Iulia Simion, Avocat Senior WOLF THEISS Rechtsanwälte GmbH & Co KG.
Curtea Constituțională nu a fost investită cu competența de a se pronunța și asupra pactelor de opțiune; prin urmare, în cazul în care au fost încheiate pacte de opțiune în fața unui notar înainte de intrarea în vigoare a Legii, părțile pot încheia în continuare contractul de vânzare-cumpărare fără respectarea dreptului de preempțiune.
