Search
Luni 20 Mai 2019
  • :
  • :

Andreea Ruca, Avocat Partener, CI Av. Ruca Andreea – Cristina: Tindem spre o piață imobiliară matură

Interviu cu doamna Andreea Ruca, Avocat Partener, CI Av. Ruca Andreea – Cristina

Tindem spre o piață imobiliară matură

 

Cum a decurs trimestrul I pentru cabinetul dumneavoastră de avocatură? Ce obiective aveți în acest an?

Trimestrul I a fost unul foarte activ și provocator, cu noi proiecte și multă muncă, însă și cu rezultate pe măsură, ceea ce ne face să fim încrezători în forțele noastre.

Obiectivele acestui an sunt aceleași, să venim în sprijinul clienților noștri, să le înțelegem nevoile și să le oferim servicii de calitate, astfel încât aceștia să își atingă obiectivele propuse.

Care sunt departamentele care generează cele mai mari venituri?

Departamentul de real – estate și cel fiscal.

V-ați axat pe Real estate / Drept imobiliar. Care au fost principalele provocări întâlnite în această arie de practică, în ultima perioadă?

Provocările sunt multiple și complexe, fapt datorat schimbărilor legislative în acest domeniu. Ca atare, trebuie să fii mereu conectat la aceste modificări legislative, să anticipezi evoluția pieței și să le corelezi cu nevoile clienților, pentru a veni în preîntâmpinarea acestora în vederea găsirii unor soluții optime pentru aceștia. Desigur, practica europeană nu este de neglijat în acest domeniu.

Cum apreciază dezvoltatorii imobiliari termenele în care se eliberează documentațiile de urbanism în vederea obținerii avizelor și autorizațiilor?

Când vorbim despre timpul necesar eliberării unei autorizații, îmi vine în minte un exemplu pozitiv, în ceea ce privește celeritatea, și acela este Clujul. Altfel, durează mai mult raportat la investiția efectuată cu achiziționarea terenului pe care urmează a se construi, costurile aferente depunerii documentației necesare (proiecte, memorii, expertize, obținerea de avize, etc), a echipelor de muncitori antamate, a contractelor încheiate cu furnizorii pentru materiale, etc. și dorința beneficiarilor de a-și recupera cât mai curând posibil investițiile făcute.

Consider că documentațiile de urbanism în vederea obținerii avizelor și autorizațiilor ar trebui mai degrabă unificate, decât simplificate, aspect ce ar presupune și investiții mari la nivelul administrațiilor.

 

Jucătorii din piață au remarcat o creștere a numărului de dosare de anulare a autorizațiilor, pentru motive mai mult sau mai puțin pertinente. Cum vedeți acest fenomen?

Acest aspect se poate observa din simpla verificare a poratalului instanțelor de judecată. Consider că acest fenomen este îngrijorător, întrucât, pe de o parte, știrbește încrederea în autoritățile emitente a actelor administrative respective, iar pe de altă parte, după cum ați spus, litigiile au la bază motive mai mult sau mai puțin pertinente, iar la finalul unui litigiu de 4-5 ani, dacă motivele se dovedesc neîntemeiate, nimeni, în mod real, nu răspunde de pierderile materiale suferite de acel investitor. Spun practic, întrucât teoretic, legea îi permite recuperarea daunelor, după un lung șir de procese de încă 4-5 ani, unde plătește taxe de timbru la valoare, expertize, etc., iar, teoretic, presupunând că ar avea o hotărâre favorabilă, persoana, căci de obicei sunt persoane fizice cele care demarează astfel de litigii, nu are bunuri de acea valoare, iar practic acel investitor rămâne cu pierderea care nu mai poate fi recuperabilă în niciun fel.

Mai mult, pe perioada litigiului acesta nu va putea vinde imobilele, ceea ce îi blochează și alte investiții. Ori, tot acest fenomen are efecte și pe plan socio – economic, căci, în această perioadă nu sunt încasate taxe la bugetul de stat, nu sunt plătite impozite, rata șomajului crește și tot așa.

Consider că pentru a stopa toate aceste efecte negative ar trebui luat ca exemplu modelul european, unde în momentul emiterii autorizației, atât investitorul cât și autoritatea emitentă, într-un anumit procent fiecare, să acorde o garanție – o anumită sumă de bani – într-un cont escrow, iar în cazul unui litigiu de orice gen, acea pagubă să fie recuperată din acel cont.

Citisem despre un astfel de Proiect și la noi, în luna decemrie a anului trecut, și sper să se și concretizeze într-un fel.

Poate ar trebui luat în considerare și în ce măsură pentru astfel de procese, fără a îngrădi dreptul la liberul acces la justiție, pe care chiar Curtea Europeană de Justitie nu îl consideră un drept absolut, este necesară introducerea unei taxe de timbru la valoarea proiectului /investiției a cărei autorizație se contestă. Așa ar putea fi degrevate și instanțele de cererile având la bază motive neîntemeiate.

 Cum apreciați pregătirea judecătorilor care soluționează litigii de drept imobiliar?

 Judecătorii sunt foarte bine pregătiți, în orice domeniu, cu precădere în domeniul imobiliar unde litigiile sunt foarte complete și complexe și comportă diverse particularități.

Cu toate acestea, în acest domeniu, nu trebuie neglijat rolul avocatului, care este primul judecător al cazului. De aceea, acesta, dat fiind volumul de muncă al instanțelor în acest domeniu, trebuie să vină în sprijinul judecătorului cu o pregătire temeinică și aplicată cazului respectiv.

În multe cazuri au fost sesizate o lipsă de responsabilitate și o suprapunere a atribuțiilor de control ale autorităților care reglementează acest sector. Ce soluții vedeți pentru o diminuarea birocrației și pentru stimularea investițiilor?

Revin la răspunsul dat cu exemplul Vestului care poate fi perfectibil, în ceea ce privește atribuțiile autorităților și de ce nu, făcută o analiză și a instituțiilor europene în acest domeniu, pentru a avea o imagine de ansamblu și a aplica la nivel național ceea ce este necesar.

Consider că pentru stimularea investițiilor ar trebui simplificată procedura și scurtate termenele în care se emit autorizațiile, avizele necesare, să fie credibilizate mai mult autoritățile care emit aceste acte și să nu primeze o suspiciune în ceea ce privește atribuțiile acestora, să existe o garanție, în solidar, a investitorilor și autorității emitente, în ceea ce privește proiectul/investiția, taxe de timbru la valoarea proiectului/investiției.

În ultimii ani a fost o efervescență pe toate segmentele  – rezidențial, birouri, industrial, logistic, retail, hoteluri, etc. Putem spune că piața imobiliară din țara noastră este una matură?

Da, așa este, iar acum piața este una așezată, deși în continuă creștere.

Având în vedere schimbările legislative continue din ultima perioadă, a jucătorilor din această piață care au devenit din ce în ce mai competitivi atât din punct de vedere al serviciilor și produselor oferite, cât și din punct de vedere profesional, a modului în care se adaptează schimbărilor legislative, a strategiilor de investiții, precum și a solicitanților – cumpărători care sunt foarte bine informați și în cunoștință de cauză, pot spune că se tinde spre o piață imobiliară matură.

Cum vedeți evoluția în următorii ani a acestei industrii, ținând cont de potențialul ei de creștere, de tranzacțiile realizate în ultimii doi ani, de nivelul actual al prețurilor  și de cererea clienților?

Cred că și în următorii ani piața va fi în creștere, datorită cererilor care sunt mai mari decât ofertele. Ca și nivel al prețurilor, consider că acestea se vor adapta în funcție de cerere și ofertă, zonă, serviciile și calitatea oferite.

Cum percepeți nivelul de fiscalitate în industria construcțiilor? Considerați că ar mai fi nevoie de alte facilități?

Dacă luăm în calcul că piața construcțiilor este una din industriile care produce cele mai mari venituri la bugetul de stat, datorită oamenilor angrenați în proiecte, și mă refer aici de la dirigintele de șantier până la paznic sau manipulant, contractelor încheiate cu furnizorii de produse, etc., facilitățile fiscale sunt binevenite, întrucât acestea dau posibilitatea reinvestirii profitului și generarea de alte taxe la bugetul de stat.

Care sunt ariile de expertiză pe care mizați în următorii ani și ce domenii intenționați să consolidați?

În următorii ani ariile de practică pe care mizez sunt aceleași, real estate, fiscalitate și dreptul proprietății intelectuale. Mi-aș dori, dacă voi avea posibilitatea, și pentru că sunt din Constanța, să activez și în dreptul maritim, însă voi vedea dacă se va concretiza acest proiect.

Indiferent de ariile de practică, consider că cel mai important este să continui să le ofer clienților servicii de calitate care să corespundă nevoilor lor.

 Cum percepeți strategiile de investiții ale clienților dumneavoastră?

Strategiile de investiții ale clienților mei sunt unele mature și prudente, care au la bază studii de fezabilitate, de marketing menite să anticipeze evoluția pieței, impactul investiției, bugetul necesar demarării acesteia, potențiale pierderi, amortizarea investiției, etc. Desigur că mereu, cu toate măsurile de precauție, există și factori exteriori care nu pot fi anticipați întru totul, însă chiar și în situația în care aceștia intervin, ceea ce am apreciat dintotdeauna la clienții mei este perseverența și adaptabilitatea prin care au dus orice proiect la bun sfârșit.

 

Unde vă vedeți peste cinci ani, ca dimensiune a business-ului, anvergura clienților și poziționarea în piață?

Mă văd profesând cu aceeași dăruire și pasiune, fără a neglija activitatea și principiile predate de maestrul meu, Av. Hugo Vitzman, cu a cărui societate de avocatură am onoarea și norocul de a colabora de peste 15 ani.

În măsura în care va fi necesară practica și experiența mea, doresc să particip atât la programul de stagii de pregătire a noilor generații, cât și ca speaker la conferințe ce au ca teme domeniile în care activez.

Peste cinci ani vă invit să mă vizitați, să vă spun dacă aceste planuri și altele s-au realizat și în ce fel.

Ați realizat activităţi de tip CSR (corporate social responsibility)? Care sunt acestea?

Da, este o practică constantă în cadrul cabinetului meu de avocatură. În general, colaborez cu ONG –uri care activează în domeniul sănătății și educației în vederea obținerii de fonduri pentru realizarea obiectivelor propuse.

Consider că trăind în societate este necesar ca fiecare dintre noi, prin ceea ce face, să dea înapoi societății ceva din ce știe a face mai bine.

 

 




Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *