Search
Miercuri 22 Noiembrie 2017
  • :
  • :

Evaluatorii sunt pregătiți pentru determinarea valorii impozabile a clădirilor  

Interviu cu Elena Apostolescu, Director General, CMF Consulting și Dana Ababei, Director Executiv, CMF Consulting


Sunteți una dintre cele mai apreciate firme de evaluare din România, reușind să oferiți servicii integrate. Care sunt cele mai importante repere în activitatea dumneavoastră? Ce înseamnă echipa CMF Consulting şi care sunt principalele arii de expertiză pe care le acoperiți?

Elena Apostolescu

CMF Consulting este unul din promotorii profesiei de evaluator în România. În colaborare cu alte persoane dedicate am pus bazele Asociației Naționale a Evaluatorilor din România – ANEVAR, CMF Consulting fiind membru fondator al ANEVAR. De remarcat că primii lectori și autori ai manualelor de evaluare utilizate în cadrul cursurilor de calificare au fost membrii ai echipei CMF Consulting.

Suntem autorizaţi să realizăm evaluări pentru toate categoriile de bunuri incluse în „Ordonanţa 24/2011 cu privire la unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor”: afaceri, proprietăţi imobiliare, bunuri mobile, active necorporale şi instrumente financiare. De asemenea suntem autorizaţi să realizăm verificări ale rapoartelor de evaluare realizate de alţi evaluatori.

Am reuşit să formăm o echipă ce include şi colaboratori, astfel încât pentru fiecare domeniu de activitate să putem beneficia, noi şi clienţii noștrii, de cea mai bună expertiză. Nu suntem toţi buni la toate, dar ştim la ce suntem buni fiecare, astfel încât să putem aloca fiecărei lucrări persoanele potrivite.

Din echipa noastră fac parte evaluatori de renume, membrii acreditaţi ANEVAR cu calificări şi expertiză şi în domeniul financiar-contabil, evaluatori recunoscuți la nivel european, membri RICS, CECCAR şi ACCA, dar şi ingineri constructori şi arhitecţi cu experienţă în domeniul evaluării clădirilor şi construcţiilor speciale, precum şi ingineri din mai multe domenii de activitate.

Realizăm evaluări de active intangibile (mărci, liste de clienți, programe (softuri) de calculator, evaluări de portofolii de participaţii în diverse afaceri, evaluări proprietăţi imobiliare complexe atât pentru clienți din ţară cât şi pentru clienţi din străinătate.

“Am dezvoltat și un serviciu destinat clienţilor, dar şi colegilor evaluatori: consultanță pentru evaluare  şi un serviciu de instruire a evaluatorilor.”

Din ce sectoare economice provin clienții dumneavostră? Ce alte industrii/domenii au potențial de creștere, în sensul că vor avea nevoie de serviciile evaluatorilor?

Dana Ababei

Din 1992 şi până în prezent am avut şansa să realizăm evaluări pentru cele mai importante domenii de activitate.

Unul din criteriile importante în funcţie de care clasificăm rapoartele este scopul pentru care acestea sunt realizate: în vederea tranzacţionării, în vederea informării proprietarilor, pentru fundamentarea unor decizii viitoare, în vederea alocării preţului de achiziţie, pentru fuziune/divizare sau transfer de business, pentru garantarea unor împrumuturi, pentru oferta publică de preluare sau de listare pe o piaţă organizată, pentru testarea deprecierii fondului comercial sau alte scopuri.

De foarte mulți ani, CMF Consulting este alături de clienții săi din industrii precum: telecom, hotelieră, farmaceutică, alimentară, retail, construcții, energie regenerabilă, dar și domenii din industria de prestări servicii cum ar fi: asigurări, IT, servicii medicale, servicii financiare, media și nu numai.

Ne place să realizăm lucrări din domenii noi, fiind cunoscuţi în piaţă pentru faptul că realizăm lucrări complexe ce necesită expertiză deosebită, cercetare şi experienţă.

În plus, am dezvoltat și un serviciu destinat clienţilor, dar şi colegilor evaluatori: consultanță pentru evaluare  şi un serviciu de instruire a evaluatorilor.

Cum vă motivați echipa? Pe ce abilități puneți accent atunci când luați în considerare recrutarea de noi colaboratori?

Elena Apostolescu

Oricât ar susține cineva contrariul, să motivezi oamenii e greu. Și totuși atât de necesar. Fără o echipă motivată nu poți face treaba așa cum vrei și rezultatele sunt sub așteptări.

La CMF suntem ca într-o familie și ne tratăm ca atare, modelul de colaborare nefiind unul de tip autoritar. Corectitudinea și transparența sunt principiile după care ne ghidăm și consider că un lider trebuie să fie un exemplu pentru ceilalți, atât prin atitudine cât și prin implicare.

Fiecare are libertate și este încurajat să vină cu idei și soluții noi, pentru că întotdeauna este ceva de învățat.Atât eu cât și colegii mei cu mai multă experiență învățăm de la colegii noștrii mai tineri, creativitatea fiind o caracteristică a noii generații.

La recrutarea de noi colegi criteriul esențial este caracterul persoanei, adică: sinceritatea, corectitudinea, responsabilitatea și dorința de perfecționare. Cunoștințele și abilitățile le pot dobândi la noi în firmă prin programele de instruire internă, dar din păcate trăsăturile de caracter nu pot fi dobândite prin invățare.  

“Evaluarea este o profesie ce se bazează înainte de toate pe raționament  logic şi nu numai pe calcule. Indiferent câte modele automate de evaluare există pe net sau sunt dezvoltate intern de diverse companii nu există nici unul care să suprindă unicitatea unei proprietăţi, nu există nici unul care să fie în stare să comunice argumentele care stau la baza alegerii unei valori individuale unui bun.”

Anul acesta ați aniversat 25 de ani de la înființare. Este de remarcat faptul că Gheorghe Bădescu, fondatorul companiei CMF Consulting a fost primul președinte al ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România). Cum a modificat tehnologia modul de lucru al evaluatorilor români?

Dana Ababei

Dacă este să vorbim de evoluţia pe parcursul celor 25 de ani, ce pot eu să vă spun este că am făcut cunoştinţă cu CMF CONSULTING în 1996, studentă fiind. Am învăţat QuattroPro şi Word 2.0 la birou în acei ani, am transmis kilograme de faxuri colegilor din teritoriu sau clienţilor.

Acum câţiva ani, cu ocazia unei operaţiuni de arhivare am văzut primul raport de evaluare editat la maşina de scris şi primul manual de evaluare a întreprinderii, scris şi el la maşină.

Evident că evoluţia tehnologică a modificat radical modul de lucru, devenind un factor de creştere substanţial ca şi în alte domenii de activitate Astăzi nimeni nu-şi poate închipui o zi fără smartphone şi fără aplicaţiile aflate pe acesta. Puţini sunt cei care mai nimeresc o adresă fără Waze sau Google map.

Cred că evoluţia tehnologică are avantajele şi dezavantajele ei:

Astfel, dacă privim prin prisma timpului constatăm că tehnologia ne-a uşurat fundamental munca de zi cu zi, dar ne-a şi îngreunat presiunea asupra psihicului datorită urgenţei cu care ni se solicită lucrările, răspunsurile, opiniile.

Astăzi  puţini sunt cei ce aşteaptă o zi-două răspunsul la un mesaj, iar dacă nu suni la un apel pe care l-ai pierdut sau căruia nu ai putut să-i răspunzi fiind într-o altă discuţie este considerat o lipsă de respect.

Dacă privim prin prisma localizării, evoluţia tehnologică ne-a dat şansa să putem lucra oriunde am fi, având de cele mai multe ori acces la toate datele necesare pentru realizarea lucrărilor oriunde am fi. Astfel tehnologia ne-a asigurat independenţa faţă de un birou.

Dar, dacă este să fim raţionali şi să ne gândim la modul de viaţă atunci am reuşi să vedem şi dezavantajul acestui aspect. Nu contează că  nu eşti la birou, nu contează că, teoretic, programul de lucru s-a încheiat, tu, prestator de servicii, trebuie să răspunzi de oriunde ai fi solicitărilor, pentru că nu te poţi face că nu le-ai văzut şi de fapt, nici nu vrei să nu le vezi.

Mai mult, chiar dacă încerci să ignori aceste solicitări, ele îţi stăruie în minte şi te trezeşti în mijlocul nopţii răspunzând la emailuri sau găsind soluţii magice pentru problemele ce păreau nerezolvabile cu o seară înainte.

Ca şi în alte profesii evaluatorii trebuie să fie competenţi nu numai în evaluare, ci şi în multe tipuri de tehnologie. Aceştia trebuie să se adapteze, pentru că altfel nu vor supravieţui. 

Dezvoltarea tehnologiei este un factor principal pentru realizarea rapoartelor mai rapid, pentru corelarea şi furnizarea  rezultatelor într-un timp din ce în ce mai scurt. Dar, nu trebuie să neglijăm un aspect foarte important al profesiei noastre: evaluarea este o profesie ce se bazează înainte de toate pe raționament  logic şi nu numai pe calcule.

Indiferent câte modele automate de evaluare există pe net sau sunt dezvoltate intern de diverse companii nu există nici unul care să surprindă unicitatea unei proprietăţi, nu există nici unul care să fie în stare să comunice argumentele care stau la baza alegerii unei valori individuale unui bun. Întotdeauna este nevoie de comunicare umană!

Firmele trebuie să urmărească să-şi reevalueze activele pentru impozitare deoarece după 31 martie nu se mai pot depune declaraţii pentru stabilirea valorii impozabile şi atunci o să plătească cote majorate. Potrivit ONRC, în România activau în iunie 2017 peste 836.000 de societăți comerciale. Ce procent din acest număr credeți că își vor evalua activele?

Elena Apostolescu

Da, într-adevăr, pentru a nu plăti cote de impozite majorate societățile trebuie să își reevalueze clădirile pentru stabilirea impozitelor, conform prevederilor Codului Fiscal. Reevaluarea aceasta este necesară din 3 în 3 ani. Această reevaluare nu se mai înregistrează în contabilitate și nu mai există obligativitatea reevaluării întregii clase de active contabile, așa cum era necesar atunci când impozitarea clădirilor se făcea la valori contabile.

Prin urmare, și în acest an sunt unele societăți care vor avea nevoie de reevaluarea clădirilor, respectiv acele societăți care au făcut reevaluarea activelor ultima dată la 31.12.2014.

Multe dintre cele peste 836.000 de societăți înregistrate la Registrul Comerțului nu dețin propriul spațiu, deci nu au nevoie de reevaluare, multe dintre ele poate și-au făcut deja reevaluarea clădirilor în ultimii 3 ani, prin urmare numărul celor care vor solicita la 31.12.2017 reevaluarea clădirilor pentru impozitare nu este de ordinul sutelor de mii.

“Statul nostru trebuie şi el să se adapteze la realităţile economice mondiale. Există o cercetare recentă la nivel european care evidenţiază un aspect deloc neglijabil: din 22 de ţări participante la această cercetare, doar în două ţări nu există baze de date cu tranzacţii, una dintre ţări fiind România.”

Una dintre provocările cu care se confruntă evaluatorii este lipsa informațiilor de piață privind tranzacțiile de bunuri, pentru că nu există baze de date publice cu tranzacțiile efectuate. Cum vedeți rezolvarea acestei probleme?

Dana Ababei

Rezolvarea este simplă, este doar o chestiune de timp cînd se va rezolva această lipsă. Statul nostru trebuie şi el să se adapteze la realităţile economice mondiale. Există o cercetare recentă la nivel european care evidenţiază un aspect deloc neglijabil: din 22 de ţări participante la această cercetare, doar în două ţări nu există baze de date cu tranzacţii, una dintre ţări fiind România.

Indiferent care sunt motivele pentru care cei în mâna cărora se află decizia pentru a înfiinţa această bază de date amână introducerea transparenţei în înregistrarea tranzacţiilor sunt convinsă că această stare de fapt nu poate continua. Cunosc iniţiative realizate de colegi evaluatori pentru rezolvarea acestei probleme, dar nu este suficient ca noi sa ne plângem, trebuie ca toţi cei care sunt afectaţi să ia iniţiativa şi să explice ce înseamnă normalitatea în aceste vremuri.

Cum apreciați impactul deselor modificări ale Codului Fiscal și ale altor acte normative importante asupra activității evaluatorilor? 

Elena Apostolescu

Modificările legislației fiscale în general sunt binevenite dacă conferă un climat previzibil și favorabil mediului de afaceri. Problema la noi în România este că aceste modificări sunt prea multe, prea dese și mai ales sunt puțin predictibile.

Modificările Codului Fiscal apărute în ultimii doi ani, din punct de vedere al evaluărilor, au creat o normalitate prin introducerea noțiunii de valoare impozabilă, valoare diferită de valoarea contabilă, în majoritatea țărilor aceste valori fiind diferite.

Astfel, modificările apărute în ultimii ani nu creează dificultăți pentru societăți în privința cerințelor de reevaluare, iar pentru investitori situațiile financiare sunt mai relevante, întrucât periodicitatea reevaluărilor înregistrate în contabilitate este dictată doar de relevanța informației prezentate în situațiile financiare.

Evaluatorii sunt pregătiți pentru determinarea valorii impozabile a clădirilor. ANEVAR a adoptat un ghid de evaluare GEV500 și a organizat seminarii de pregătire continuă pe această temă la care au participat în 2016 și 2017 peste 2.600 de evaluatori autorizați.

Sunteți Prim-Vicepreședinte al ANEVAR, urmând să preluați președinția acestei asociații extrem de dinamice. Cum percepeți relația dintre profesiile liberale și clienții lor, ținând cont de întețirea concurenței, precum și de exigențele tot mai ridicate ale clienților?

Dana Ababei

În perioada care a trecut din 1989 şi până astăzi cred că profesiile liberale şi-au căutat şi şi-au găsit locul şi rolul în societate. Cred că fiecare dintre noi ştie ce poate face conform calificării şi autorizaţiei pe care o deţine, astfel încât să ne desfăşurăm activitatea fără a atinge evoluţia altor profesii liberale. Este momentul pentru dezvoltarea unor proiecte comune deoarece ne confruntăm cu aceleaşi probleme şi numai împreună putem crea sinergii benefice tuturor.

Relația cu clienții trebuie să aibă la bază etica profesională și calitatea înaltă a serviciilor. Numai în acest fel profesiile liberale vor acționa în interes public și vor câștiga și menține încrederea publicului.

 

 

 




Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *