Interviu cu Andreea-Cristina Ruca, Avocat Partener, CI Av. Ruca Andreea-Cristina
Sunteți specializată în Dreptul Construcțiilor, asigurând consultanță integrată în acest domeniu. Ce specific are sectorul de real estate, ținând cont de nivelul de complexitate al legislației și de cerințele clienților?
Piața de real estate a fost mereu într-o continuă dezvoltare – foarte multă vreme a fost o cerere mare pentru terenurile agricole, care s-a mai estompat, apoi, în perioada de boom imobiliar centrele comerciale au fost în plină expansiune. În prezent, este în plină dezvoltare sectorul industrial, în orașele de tradiție, centrul țării fiind mai interesant pentru investitori atât din punct de vedere logistic, cât și în privința prețurilor.
Însă, constanta acestui domeniu a fost mereu piața locuințelor, de aceea și specificul acestui sector este dat de ponderea dezvoltării urbane de locuință și birouri (spații rezidențiale), dar semnalele sunt, de asememea, și pentru mediul rural.
70% dintre cumpărătorii de terenuri sunt dezvoltatori imobiliari, clienți cu experiență, care cunosc piața și reglementările urbanistice. Cum percepeţi apetitul investiţional al clienţilor dumneavoastră în anul 2018?
Apetitul investițional este în continuă creștere atâta timp cât există o cerere mai mare decât oferta, cum se întâmplă în prezent. Chiar dacă în acest moment prețurile sunt aproape de cele din 2008, oferta este în continuă creștere, în această perioadă cumpărându-se mai mult decât în perioada imediat de după criza economică, când cumpărătorii erau mai temători, deși prețurile erau mai mici, așteptând evoluția pieței care mergând pe o linie crescândă a încurajat cererea.
Cererea brută de spații industriale și de logistică a crescut anul trecut cu circa 15%, la peste 525.000 de metri pătrați, înregistrând un nou maxim istoric. Ce asemănări și deosebiri sunt între un proiect rezidențial și unul axat pe hale industriale / parc logistic?
Între cele două sectoare – proiecte rezidențiale și hale industriale/parc logistic există mai multe deosebiri decât asemănări. Singura asemănare existentă între cele două domenii este studiul și analiza actelor.
Deosebirile sunt date, în primul rând, de specificul terenului pe care urmează să se realizeze investiția, respectiv suprafața acestuia, gradul de ocupare, indicatorii urbanistici (POT, CUT, PUZ, înălțime). De asemenea, există deosebiri și din punct de vedere al funcționalității și al costurilor aferente investiției, precum și din punct de vedere al autorizării, căci una este, de exemplu, să soliciți o autorizație de construcție pentru o clădire de 26 de etaje de birouri și alta este să soliciți o autorizație pentru construcția unui imobil de locuințe S+P+5+Spațiu tehnic sau pentru un imobil de locuințe P+16, unde să existe și spații comerciale, și exemplele pot continua.
Desigur că în momentul solicitării autorizației munca avocatului nu mai este inclusă, acestea fiind niște aspecte care depășesc sfera sa de activitate, scopul avocatului fiind acela de a asigura legalitatea înscrisurilor cu privire la terenul pe care urmează să se realizeze investiția, teren care să corespundă scopului clientului său.
Ce ne puteți spune despre timpul în care sunt eliberate autorizațiile necesare de către instituțiile abilitate? Credeţi că documentaţiile de urbanism în vederea obţinerii avizelor şi autorizaţiilor trebuie simplificate?
Când vorbim despre timpul necesar eliberării unei autorizații, îmi vine în minte un exemplu pozitiv, în ceea ce privește celeritatea, și acela este Clujul. Altfel, durează mai mult raportat la investiția efectuată cu achiziționarea terenului pe care urmează a se construi, costurile aferente depunerii documentației necesare (proiecte, memorii, expertize, obținerea de avize, etc.), a echipelor de muncitori antamate, a contractelor încheiate cu furnizorii pentru materiale, etc. și dorința beneficiarilor de a-și recupera cât mai curând posibil investițiile făcute.
Consider că documentațiile de urbanism în vederea obținerii avizelor și autorizațiilor ar trebui mai degrabă unificate, decât simplificate, aspect ce ar presupune și investiții mari la nivelul administrațiilor.
Care sunt cele mai des întâlnite contravenții în acest domeniu? Care este nivelul actual al amenzilor? Cât durează un litigiu imobiliar în instanță?
Cele mai dese contravenții întâlnite în acest domeniu sunt executarea sau desființarea, totală sau parțială, fără autorizație pentru niște lucrări pentru care legea prevede obținerea de autorizație, neanunțarea datei începerii lucrărilor de construcții autorizate a autorității emitente a actului și a Inspectoratului de Stat în Construcții și neîndeplinirea, la termenul stabilit, a măsurilor dispuse de Inspectoratul de Stat în Construcții la controlul anterior.
Nivelul actual al amenzilor variază de la 1.000 de de lei până la 30.000 de lei.
Un litigiu imobiliar în instanță, fond și recurs, ceea ce presupune și administrarea unui probatoriu complet și complex, durează minim 3 ani.
V-ați specializat și în proprietate industrială. De ce este bine ca oamenii de afaceri, universitățile, inventatorii, etc. să colaboreze permanent cu experții în proprietate industrială?
Consider că este bine să se colaboreze cu experții în proprietate industrială pentru a fi mereu informați despre noutățile în acest domeniu, care pot fi atât de ordin legislativ, cât și de cazuistică. Vor putea fi informați despre importanța înregistrării unei mărci, a modului în care se poate realiza această înregistrare și a avantajelor acesteia, precum și a condițiilor pe care trebuie să le îndeplinească o marcă pentru a fi înregistrată. De asemenea, pot fi consiliați și despre mijloacele pe care le au la îndemână în cazul folosirii mărcii de către persoane neautorizate.
Cum vedeți interesul oamenilor de afaceri din România pentru protejarea mărcilor pe care le dețin pe piața locală și pe piața unică europeană?
Mediul economic actual și globalizarea au dus la creșterea rolului mărcii, astfel că și în acest domeniu există o preocupare ascendentă a oamenilor de afaceri din România în ceea ce privește protejarea mărcilor lor, atât la nivel național, cât și european, întrucât un anumit produs sau serviciu se individualizează doar prin marcă, aceasta fiind un mijloc de creștere a competivității.
În plus, marca este cartea de vizită a producătorului respectiv, este mijlocul de informare a consumatorilor, precum și un mijloc de diferențiere a produselor/serviciilor, un instrument de publicitate, și nu în ultimul rând un mijloc prin care producătorul își recuperează investițiile făcute în calitate și creativitate.
