Search
Vineri 19 Octombrie 2018
  • :
  • :

BAZA IMOBILIARĂ DE GARANŢII BANCARE – un indicator al evoluţiei economiei

Articol de DANA ABABEI, Președinte, ANEVAR

DANA ABABEI este Președinte al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România – ANEVAR  pentru perioada 2018-2019 şi are o experienţă de peste 20 de ani în evaluarea de întreprinderi, active necorporale, proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile, fiind  verificator de rapoarte de evaluare şi consultant de investiţii.

Este evaluator autorizat, recunoscut la nivel European (Recognized European Valuer), membru al comitetului pentru  practică și metodologie al TEGoVA –  Grupului European al Asociaţiilor de  Evaluatori. www.tegova.org

Dana Ababei este de asemenea şi membru al  RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors. www.rics.org.

A fost desemnată recent ca membru al consiliului de administrație al Institutului Internațional de Evaluare a Afacerilor (iiBV)

 

 Începând cu data de 1 iulie 2015 ANEVAR a constituit baza de date BIGBaza Imobiliară de Garanţii – care cuprinde informații depersonalizate, desprinse din rapoartele de evaluare realizate de membrii Asociației în scopul garantării împrumuturilor. Toţi evaluatorii autorizați au obligația de a introduce în BIG informații din rapoartele de evaluare realizate în scopul garantării împrumuturilor. Informațiile se introduc în baza de date în funcție de cele 7 tipuri de proprietăți imobiliare existente pe piața din România: rezidențială, comercială, industrială, agricolă, teren, mixtă și categoria alte tipuri de proprietăți, fiecare dintre aceste tipuri de proprietăți imobiliare cuprinzând o serie de subtipuri de proprietăți imobiliare, în total 41.

Doar din punct de vedere statistic un an de activitate BIG începe la 1 iulie și se finalizează la 30 iunie al anului următor, activitatea de evaluare desfășurată de evaluatori în scopul garantării împrumuturilor fiind, în sine, una continuă pe tot parcursul anului calendaristic.

În anul 3 de activitate BIG, încheiat la 30 iunie 2018, s-au înregistrat cu cca. 6% mai puține rapoarte de evaluare față de anul 2, trendul păstrându-se și în ceea ce privește suma valorilor de piață ale tuturor proprietăților evaluate (cca. – 1 %) astfel: în anul 3 s-au înregistrat 116,5 mii de rapoarte, totalizând o valoare de piață a proprietăților evaluate de cca. 24.273 milioane €, față de anul 2 în care s-au întocmit 123,7 mii de rapoarte, cu o sumă a valorilor de piață de cca. 24.427 milioane €.

Acest aspect evidenţiază tendinţa proprietarilor de a se gândi mai bine atunci când intenţionează să  obţină finanţare, în trecut existînd impulsul de a solicita rapoarte de evaluare nu pentru scopul final: garantarea unui împrumut, ci pentru a convinge un eventual investitor că proprietatea deţinută merită investiţia. 

În graficul Evoluția sumei valorilor de piață și a numărului de rapoarte se poate observa creşterea solicitărilor de rapoarte din categoria “alte tipuri”, categorie ce include proprietăţile de tipul centralelor electrice fotovoltaice, centralelor hidroelectrice, centralelor electrice eoliene, stațiilor distribuție carburanți ceea ce ne arată tendinţa finanţatorilor de a se adapta  la evoluţia economică  generală.

Cel mai mare număr de rapoarte înregistrat în anul 3 rămâne, ca și în anul anterior, cel aferent evaluării proprietăților imobiliare rezidențiale (cca. 76% din totalul rapoartelor), urmat de cel aferent terenurilor (cca. 8%), aproximativ la același nivel cu cel aferent proprietăților comerciale, și apreciem că acesta va fi trendul și în următorii ani (a se vedea graficul număr rapoarte %). Menţionăn ca tipul “proprietate rezidenţială” include: apartament în bloc, casă cu teren, ansamblu rezidențial, bloc de apartamente, apartament în casă.

Județul în care au fost înregistrate cele mai multe rapoarte de evaluare în anul 3 este Ilfov, cu 10.701 rapoarte efectuate, mai mult cu cca. 4% față de volumul înregistrat în anul precedent, urmat de județul Cluj, cu 7.947 rapoarte, totalizând o creștere a volumului de rapoarte cu cca. 8% față de anul 2, și Timiș pentru care au fost înregistrate 7.082 rapoarte, mai mult cu cca. 2% rapoarte față de anul anterior (a se vedea graficul Top 5 Județe  – Număr rapoarte de evaluare și tabelul aferent).

Județul în care s-a înregistrat cea mai mare creștere a volumului de rapoarte în anul 3 este Constanța, cu 15 % ceea ce ne atrage atenţia asupra faptului că apar noi zone de dezvoltare în plus faţă de cele foarte mediatizate în ultimii ani (Cluj şi Timişoara). Totodată BIG ne atrage atenţia si asupra faptului că judeţul Iaşi începe încet încet să atragă atenţia finanţatorilor bancari.

În anul 3, comparativ cu județul cu cele mai multe rapoarte efectuate (Ilfov), pentru București au fost efectuate cu 121% mai multe rapoarte (22.793). În ceea ce privește repartiția acestui volum pe sectoare, sectorul 3 a marcat cea mai mare activitate în anul 3, cu 4.898 rapoarte efectuate, deși a avut loc o diminuare a volumului înregistrat față de cel din anul 2, urmat de sectorul 6, cu un număr de 4.664 rapoarte și o creștere a volumului cu cca. 8,1% față de anul precedent și de sectorul 4, cu 4.060 rapoarte și o diminuare cu cca. 7% a volumului față de anul 2 (a se vedea graficul Top sectoare București – Număr rapoarte de evaluare și tabelul aferent).

O analiză a evoluției lunare a volumului de rapoarte de evaluare înregistrate în BIG în cei doi ani analizați, relevă faptul că există tendința ca ianuarie să reprezinte luna cu cel mai scăzut nivel de activitate de evaluare în scopul garantării împrumutului, cu o medie de cca. 6.000 rapoarte realizate, martie este luna cu cel mai mare volum de rapoarte efectuate, înregistrând o creștere cu cca. 100% față de ianuarie, iar lunile de vară și toamnă (iunie – octombrie) reprezintă perioada de plafonare a volumului de rapoarte în jurul a 9.000-10.000 de rapoarte/lună.

Evoluția valorii de piață/mp conform Indicelui imobiliar ANEVAR

În ceea ce privește evoluția valorii de piață/mp de suprafață utilă a proprietăților imobiliare rezidențiale de tip apartament amplasat în bloc, Indicele imobiliar ANEVAR (http://site2.anevar.ro/charts/charts.html) indică, în cazul municipiului București, o ușoară creștere a acesteia (0,81%) în trimestrul al 2-lea față de primul trimestru al anului 2018. Pentru Cluj-Napoca, contrar evoluției întotdeauna pozitive semnalate de indicele imobiliar în ultimele trimestre analizate, se observă o ușoară scădere a valorii de piață unitare (-0,13%). Municipiile Iași, Brașov, Timișoara și Constanța înregistrează toate aprecieri ale acestei valori (a se vedea graficul Indice imobiliar ANEVAR – Municipii reședință de județ).

În cazul sectoarelor capitalei, se observă pentru prima oară o diminuare a valorii de piață/mp în cazul sectorului 3 (-2,51%) în trimestrul al 2-lea față de primul trimestru al anului 2018. Pentru restul sectoarelor, indicele imobiliar relevă creșteri ale valorii de piață/mp, de exemplu în sectorul 1, cu 4,28%, respectiv în sectorul 2, cu 4,05% (a se vedea graficul Indice imobiliar ANEVAR – Sectoare București).

Indicele imobiliar ANEVAR calculat la nivel național în cei doi ani de activitate BIG analizați indică faptul că cea mai mare apreciere a valorii de piață/mp de arie utilă a apartamentelor amplasate în bloc s-a înregistrat în Q2/2017 față de nivelul din Q1/2017, cu 4,1%, iar cea mai mică apreciere s-a înregistrat în Q3/2017 față de nivelul din Q2/2017, cu 0,9%, neînregistrându-se nicio diminuare a acestei valorii în acest interval de timp.

Despre ANEVAR

ANEVAR a luat ființă în anul 1992, ca asociaţie profesională neguvernamentală, independentă, conform prevederilor legale în vigoare la acea dată, iar în anul 2011 profesia de evaluator autorizat a fost reglementată prin Ordonanța Guvernului României nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, ANEVAR fiind constituită ca organizație profesională de utilitate publică, fără scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizați care dobândesc această calitate, în condițiile prevăzute de actul normativ mai sus menționat.

Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România  include peste 4100 evaluatori autorizaţi persoane fizice şi 540 de evaluatori autorizaţi persoane juridice şi are drept scop organizarea, coordonarea și autorizarea exercitării profesiei de evaluator autorizat în România, reprezentarea și protejarea intereselor profesionale ale membrilor săi, asigurarea exercitării independente a profesiei de evaluator autorizat cu respectarea deontologiei profesionale și a unui înalt nivel de calificare profesională, precum și promovarea standardelor, metodelor și tehnicilor de evaluare în activitatea evaluatorilor autorizați.

Evaluatorii autorizați, membri ai ANEVAR, efectuează în principal următoarele activități: evaluarea afacerii, evaluarea proprietăţilor imobiliare, evaluarea bunurilor mobile, evaluarea acțiunilor și a altor instrumente financiare, evaluarea fondului comercial și a altor active necorporale și revizuirea/verificarea rapoartelor de evaluare.




Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *