Articol de Eva Hegedüs-Brown, avocat, Schoenherr, și Oana Mănuceanu, director executiv, Schoenherr Tax
Liberalizarea pieței terenurilor agricole și forestiere pentru cetățenii și companiile din UE și SEE, începând cu ianuarie 2014, stârnește și mai mult interes în legătură cu acestea.
Nu este un secret faptul că prețurile terenurilor agricole și forestiere din România sunt foarte atractive.
În același timp, cele mai mari câștiguri din producția de alimente din zona Euro au fost realizate în România, conform raportărilor pentru prima jumătate a anului 2013. Același fenomen este valabil și în cazul terenurilor forestiere. Cu prețuri între 2.000 de euro/ha și 3.800 de euro/ha, România are un avantaj competitiv considerabil față de țările vest-europene. Prețul este atractiv și producția poate fi vândută fără dificultăți. Companii din Europa, Orientul Mijlociu și chiar din China sunt în căutarea lemnului din România.
Adăugând la toate acestea și un grad crescut de garantare a dreptului de proprietate, nu este de mirare că România a devenit extrem de căutată de către investitori pentru terenuri agricole și forestiere.
Anterior, străinii puteau să dețină titlu de proprietate asupra terenurilor prin intermediul societăților înregistrate în România, în timp ce cetățenii UE / SEE rezidenți în România aveau acces direct la terenuri.
Noi reglementări
Începând cu 1 ianuarie 2014, persoanele fizice și juridice din UE / SEE pot deține în proprietate terenuri agricole și forestiere în România, indiferent dacă sunt sau nu rezidente în România și fără a fi nevoie de interpunerea unei companii.
Costuri legate de achiziție
Titlul de proprietate este transferat prin autentificarea notarială a contractului de vânzare-cumpărare. Taxa minimă notarială percepută este stabilită prin lege și se calculează ca procent din prețul de cumpărare, procent care variază între 0,65% și 1%.
Din punct de vedere al demersului juridic, în urma efectuării unui transfer de proprietate, noul proprietar este înregistrat în cartea funciară. Taxele de cadastru sunt de 0,5% din prețul de cumpărare, în cazul în care cumpărătorul este o companie, și de 0,15%, în cazul în care cumpărătorul este o persoană fizică.
Costurile notariale, precum și taxele de la cartea funciară sunt, de cele mai multe ori, suportate de către cumpărător.
În cazul în care tranzacția este supusă TVA-ului, iar cumpărătorul nu are dreptul de a deduce TVA (de exemplu, o persoană fizică), prețul poate crește cu 24%.
În mod normal, vânzarea de terenuri agricole și forestiere ar trebui să fie scutită de TVA, cu excepția cazului în care vânzătorul optează pentru aplicarea TVA. În cazul în care vânzătorul a achitat și dedus TVA la achiziția respectivului teren, vânzarea ulterioară fără TVA a aceluiași teren va determina un cost cu TVA, vânzătorul fiind obligat să restituie la bugetul de stat TVA dedusă inițial. Prin urmare, vânzătorul poate fi motivat să opteze pentru aplicarea TVA pe tranzacție.
În ce privește impozitul pe profit, din punct de vedere fiscal nu se poate deduce amortizarea terenurilor, dar companiile pot deduce cheltuielile legate de tranzacție. Cu toate acestea, o deducere fiscală pentru prețul de achiziție a terenurilor poate fi permisă în țara de rezidență a cumpărătorului.
Exploatarea terenurilor
Venitul impozabil din activități agricole și forestiere al unei companii este calculat ca diferență între venituri și cheltuieli deductibile.
Pentru persoane fizice, impozitarea este specific reglementată, similar cu impozitarea veniturilor din activități independente:
• pentru anumite activități sunt stabilite norme de venit și persoana fizică plătește 16% impozit pe norma stabilită, indiferent de veniturile efectiv realizate. Pentru referință, cea mai mare normă de venit aplicabilă pentru 2013 a fost pentru plante ornamentale (RON 11.773 / ha);
• pentru alte activități, profitul se calculează pe baza veniturilor și cheltuielilor reale;
• contribuții sociale de sănătate ar putea fi, de asemenea, datorate.
În cazul nerezidenților, următoarele aspecte ar trebui avute în vedere din punct de vedere fiscal:
• ca regulă, veniturile ar fi impozabile în România, fiind legate de un bun imobil situat aici; această regulă este confirmată, de asemenea, și de prevederile Convenției model OECD care dau dreptul statului în care bunul imobil este situat să impoziteze veniturile legate de bunul respectiv (inclusiv veniturile din agricultură și silvicultură);
• țara de rezidență fiscală ar trebui să permită eliminarea dublei impuneri;
• nerezidenții ar putea fi nevoiți să se înregistreze în scopuri de TVA.
Transferul de teren
În cazul în care o persoană vinde terenuri din patrimoniul personal, întregul venit din vânzare este impozabil cu o rată de impozit cuprinsă între 1% și 3%, în funcție de valoarea prețului și de perioada de deținere. Pentru companii, câștigul de capital din vânzarea de terenuri este impozitat cu 16%. Astfel, în cazul în care este de așteptat o creștere semnificativă a prețurilor terenurilor, un cost fiscal de 1% – 3% din prețul de vânzare s-ar putea dovedi mai eficient în comparație cu un impozit de 16% pe câștigul de capital.
Există și excepții, venitul din anumite transferuri fiind neimpozabil: donațiile între rude până la gradul 3 și între soți, precum și moștenirile, în cazul în care succesiunea este finalizată în termen de 2 ani.
TVA-ul este, de asemenea, o problemă care trebuie avută în vedere în cazul vânzărilor de terenuri. Terenurile achiziționate pentru uz personal pot fi vândute fără TVA, în timp ce pentru un teren achiziționat în scopul afacerii (presupunând că acesta este neconstruibil), vânzătorul poate opta să aplice TVA.
Acesta este cadrul legal și fiscal aplicabil în prezent. Dar legile din România se modifică destul de des și rămâne de văzut modul în care piața și practica evoluează în 2014, primul an în care persoanelor fizice și persoanelor juridice din UE și SEE li se va permite să dețină direct terenuri agricole și forestiere în România.
Indiferent de structura aleasă, achiziționarea directă sau printr-o societate din România, este recomandabil să se efectueze o verificare amănunțită a titlului de proprietate, de care depinde și succesul unei vânzări ulterioare.
