Articol de Roxana Dudău, Head of Real Estate & Energy Department, Noerr
Noile prevederi urbanistice, publicate la data de 10.07.2013 în Monitorul Oficial al României prin Legea nr. 190/2013 (denumită în continuare „Legea 190“) și intrate în vigoare la data de 13.07.2013, aduc numeroase modificări în acest domeniu, modificări puternic criticate de societatea civilă românească. Multe ONG-uri (cum ar fi Asociația „Salvați Bucureștiul”) precum și Uniunea Arhitecților din România au ridicat obiecții împotriva Legii 190 (încă din faza dezbaterii publice a acesteia). Cele mai multe critici se referă la urbanismul derogatoriu care ar fi reintrodus prin această lege.
Vom prezenta în cele ce urmează cele mai importante modificări aduse de Legea 190.
Primul proiect al Legii 190 care urma să aprobe OUG 7/2011 (denumită în continuare „OUG 7/2011“) și care, la rândul său, a modificat considerabil Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul (denumită în continuare „LATU“) a fost respins în martie 2013 de Președintele României spre a fi reexaminat de Parlament. Criticile Președintelui statului vizau în principal posibilitățile mari de derogare de la reglementările Planului de Urbanism General (denumit în continuare „PUG“). Parlamentul României a readoptat însă proiectul de lege (care a devenit astfel Legea 190) fără aproape nicio modificare, ceea ce a atras după sine obligația constituțională a Președintelui de a promulga legea fără alte obiecții.
Principala modificare introdusă prin Legea 190
Principala modificare introdusă prin Legea 190 constă în faptul că investitorii privați vor putea iniția Planuri Urbanistice Zonale (denumite în continuare „PUZ”) prin care să ceară derogări de la PUG, indiferent de funcțiunea pe care o vor avea clădirile. Prin aceste derogări, pentru fiecare teren în parte, coeficientul de utilizare al terenului (denumit în continuare „CUT”) va putea fi majorat o singură dată cu maximum 20% față de CUT-ul aprobat inițial. Această limitare nu este însă aplicabilă pentru parcuri industriale, tehnologice, supermarket-uri, hipermagazine, parcuri comerciale, zone de servicii etc. Aceasta înseamnă că, pentru proiecte de acest tip, CUT-ul va putea fi majorat printr-un PUZ cu mai mult de 20%, ceea ce în reglementarea anterioară nu era permis.
Până acum, doar autoritățile publice locale puteau iniția PUZ-uri, excepție făcând investitorii care doreau să construiască cartiere rezidențiale, centre comerciale – între care și hipermagazine – și parcuri tehnologice.
OUG 7/2011 a fost salutată la momentul publicării ca fiind o barieră în calea haosului urbanistic. Acum însă, prin adoptarea Legii 190 au fost anulate aproape toate modificările introduse inițial prin OUG 7/2011.
Modificări esențiale pentru anumite tipuri de investiții
Una dintre modificările cele mai importante aduse prin Legea 190 pentru investițiile constând în hipermagazine și parcuri comerciale, pentru zonele de producție, parcurile culturale, zonele de dezvoltare a unor ansambluri rezidențiale noi, pentru orice suprafețe mai mari de 10.000 mp, este aceea că, pentru acest tip de investiții, întocmirea și aprobarea documentațiilor PUZ nu mai este imperativă. Art. 47 din LATU a fost mult modificat în acest sens.
Vă rugăm să aveți în vedere însă, că această modificare legislativă nu exclude eventuale cazuri în care întocmirea PUZ-ului va fi totuși necesară, deoarece prevederile art. 32 din LATU (cu mici modificări) rămân mai departe în vigoare. Asta înseamnă că, dacă prin CU/obiectivul de construcții avut în vedere se solicită o derogare de la prevederile urbanistice deja aprobate pentru zona respectivă, autoritatea publică locală poate, fie:
(i) să respingă cererea de emitere a autorizației de construire;
(ii) să condiționeze autorizarea obiectivului de construcții de întocmirea și aprobarea unui PUZ care trebuie promovat de autoritatea publică locală;
(iii) să condiționeze autorizarea obiectivului de construcții de întocmirea și aprobarea unui PUZ care trebuie promovat și finanțat de către investitorul privat, însă numai în urma obținerii unui aviz prealabil de oportunitate;
(iv) să solicite elaborarea unui PUD;
(v) să admită întocmirea documentației tehnice pentru obținerea autorizației de construire fără întocmirea vreunei documentații de urbanism, însă numai în cazul edificării construcțiilor la un front stradal preexistent, unde construcțiile de pe parcelele învecinate au același regim de înălțime ca și construcția (nouă) care urmează a fi edificată.
Potrivit noii reglementări, investițiile de tipul celor menționate anterior ar putea fi edificate, în anumite condiții, și pe baza unui PUD sau chiar fără vreo documentație de urbanism (pentru cazul menționat anterior de la pct. (v)).
Întocmirea unui PUZ este de acum absolute obligatorie numai în următoarele cazuri (formularea articolului 47, alin. 3 din LATU s-a modificat în acest sens după cum urmează):
a) în cazul zonelor centrale ale localităților;
b) în cazul zonelor construite protejate și de protecție a monumentelor;
c) în cazul zonelor turistice și de agrement;
d) pentru zone și parcuri industriale, parcuri tehnologice și pentru zone de servicii;
e) pentru parcelări în vederea dezmembrării în mai mult de 3 parcele;
f) pentru infrastructura de transport;
g) pentru zone supuse restructurării respectiv regenerării urbane;
h) pentru alte zone stabilite de autoritățile locale potrivit legii.
Încă o excepție de la obligația de întocmire a PUZ a fost introdusă (prin paragraful 31 nou-introdus în articolul 47 din LATU) și anume: în cazul în care PUG va cuprinde condițiile pentru aprobarea investițiilor în zonele de mai sus – cu excepția zonelor construite protejate – elaborarea unui PUZ nu mai este obligatorie nici în cazurile menționate mai sus.
Alte modificări importante prevăzute în Legea 190
Astfel de modificări pot fi rezumate după cum urmează:
– elaborarea unui PUZ pentru tipurile de investiții menționate anterior nu mai este absolut obligatorie; dacă însă obiectivul de construcții avut în vedere derogă de la reglementările urbanistice stabilite, autoritatea publică are dreptul de a condiționa obiectivul de construcții de întocmirea unui PUZ sau eventual PUD;
– pe viitor, prin documentațiile PUD va putea fi modificat și procentul de utilizare a terenului – POT;
– pentru dezmembrarea unui teren în mai mult de 3 parcele, întocmirea documentației PUZ este obligatorie;
– competența pentru aprobarea documentațiilor de urbanism pentru zone protejate a fost transferată de la Ministerul Culturii la direcțiile județene pentru cultură;
– pentru parcele de teren cu front stradal preexistent, pentru care construcțiile de pe parcelele învecinate au același regim de înălțime cu construcția avută în vedere (care urmează a se construi) elaborarea documentațiilor de urbanism pentru obținerea autorizației de construire nu mai este obligatorie;
– perioada de valabilitate a planurilor de urbanism generale (PUG) existente se poate prelungi o singură dată pentru o perioadă de cel mult 5 ani de la data depășirii termenului de valabilitate;
– documentațiile de urbanism (PUG, PUZ sau PUD) vor fi aprobate sau respinse de către autoritățile publice locale în termen de 45 zile (în loc de 30 potrivit reglementării anterioare) de la expirarea perioadei de dezbateri publice;
– prefectul nu mai poate cere anularea unei hotărâri a Consiliului Local/ Județean de aprobare a documentațiilor de urbanism.
Certificatul de urbanism (denumit în continuare „CU”) va trebui să prevadă și posibilitățile de modificare a documentației de urbanism. În termen de 6 luni de la intrarea în vigoare a Legii 190, Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice împreună cu Ministerul Mediului și Schimbărilor Climatice vor armoniza reglementările privind informarea și consultarea publicului cu privire la documentațiile de urbanism.
Normele de aplicare a Legii 190 / LATU sunt așteptate
Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice competent trebuie ca, în termen de 90 zile de la intrarea în vigoare a Legii 190, să emită normele în aplicarea acesteia precum și normele pentru elaborarea și actualizarea documentațiilor de urbanism.
Legea 190 mai prevede faptul că avizarea și aprobarea documentațiilor de urbanism (PUG, PUZ, PUD) elaborate înainte de 1 februarie 2012 (adică anterior OUG 7/2011) și încă neaprobate până la data de 13.07.2013, se vor efectua în condițiile LATU cu modificările și completările ulterioare.
Actualizarea acordurilor și avizelor (preliminare) expirate se va efectua, fără plata vreunor taxe, în termen de maximum 15 zile de la depunerea cererii. Dacă în termenul menționat nu se emite niciun răspuns, respectiv niciun aviz, avizul preliminary se consideră acordat tacit.
Recomandare pentru proiectele aflate în derulare
Trebuie menționat faptul că Legea 190 nu cuprinde prevederi tranzitorii pentru perioada cuprinsă între data de 2 februarie 2012 și data intrării în vigoare a Legii 190 (respectiv 13.07.2013). Nu există așadar o reglementare expresă cu privire la documentațiile de urbanism întocmite pe baza unui CU, respectiv a unui aviz de oportunitate, obținute anterior datei de 13.07.2013.
În principiu, astfel de documentații de urbanism ar trebui să fie continuate și aprobate mai departe în temeiul prevederilor urbanistice aflate în vigoare la momentul emiterii CU.
Dacă însă investitorul va dori să uzeze de reglementările mai convenabile de acum, se recomandă obținerea unui nou CU pentru obiectivul de construcție vizat, șI anume după intrarea în vigoare a Legii 190. Acesta poate fi aprobat și emis apoi, dacă este cazul, fără a se solicita elaborarea și aprobarea unui PUZ și/sau a unui PUD.
Discutabil este în continuare, dacă se poate solicita și obține un nou CU pentru același obiectiv de construcții, în situația în care a fost emis deja un CU vechi (în baza OUG 7/2011).
Deoarece Legea 190, după cum am amintit mai sus, nu cuprinde prevederi tranzitorii pentru perioada cuprinsă între 02.02.2012 și 13.07.2013, și pentru că nici LATU și nici Legea nr. 50/1991 cu privire la autorizarea executării lucrărilor de construcții nu cuprind reglementări exprese (adică să se interzică explicit obținerea unui nou CU pentru același obiectiv de construcții), suntem de părere, din interpretarea prevederilor legale actuale, că obținerea unui nou CU pe baza Legii 190 ar putea fi considerată posibilă.
Prevederi speciale pentru București
În ceea ce privește proiectele aflate în derulare sau proiectele noi din București, vă atragem atenția că Art. 5.5 din Titlul I. al Regulamentului Local de Urbanism afferent PUG București aprobat prin H.C.G.M.B. nr. 269/2000 și prelungit ultima oară prin H.C.G.M.B. nr. 232 din data de 19.12.2012 până la data de 21.12.2015, prevede expres faptul că, „pentru parcelele cu suprafața peste 3.000 mp sau cu raportul laturilor peste 1/5 se vor elabora documentații PUZ.”
În consecință, independent de prevederile legale noi din Legea 190, prevederile speciale din RLU/PUG București solicită în continuare necesitatea întocmirii unui PUZ dacă proiectul nou de investiții urmează a se construi pe o parcelă de teren cu o suprafață mai mare de 3.000 mp.
