Search
Vineri 6 Decembrie 2019
  • :
  • :

Mihaela Bădescu, Managing Partner, Bădescu și Asociații: Real Estate-ul va rămâne un domeniu vedetă pentru Bădescu și Asociații

Interviu cu Mihaela Bădescu, Managing Partner, Bădescu și Asociații

Real Estate-ul va rămâne un domeniu vedetă pentru Bădescu și Asociații

 

V-ați specializat în Real Estate / Drept imobiliar. Care au fost principalele provocări întâlnite în această arie de practică, în ultima perioadă?

Specializarea în Real Estate a venit ca o extensie  naturală a cerințelor clienților și a dinamicii din piața de avocatură. Deși considerat un domeniu de sine stătător, din punctul meu de vedere Real Estate-ul reprezintă o componentă intrinsecă a dreptului afacerilor, motiv pentru care orice avocat de business trebuie să aibă pregătire și în materie de drept imobiliar.

Legislația în domeniu este destul de compactă și am observat că în ultima perioadă în acest domeniu nu am mai avut în portofoliu provocări care să necesite inovații deosebite pe parte de legal. Însă, extinderea consultanței în această arie și către clienți persoane fizice, care negociază și doresc să încheie tranzacții private/personale, în scop rezidențial, a dus la un set de provocări specifice.

Experiența cu acestea este diferită de experiența colaborării cu un profesionist,   atât în  ceea ce privește modul de relaționare și de  comunicare, cu privire la timpul necesar explicării  rezultatelor cuprinse în raportul de due diligence, dar și în ceea ce privește modul în care aceștia  abordează  riscurile identificate (de multe ori extrem de relaxat),  al eventualelor probleme de rezolvat ulterior tranzacționării, etc.

Iar în cazul în care și vânzătorii sunt persoane fizice, provocările sunt duble: procedurile de due diligence sunt mult mai greoaie, comunicarea și cooperarea mult mai lentă și mai dificilă, timpul petrecut cu explicarea necesității anumitor operațiuni de verificare sau a identificării documentelor care trebuie supuse verificării mult mai extins.

 

În ultimii ani a fost o efervescență pe toate segmentele  – rezidențial, birouri, industrial, logistic, retail, hoteluri, etc. Putem spune că piața imobiliară din țara noastră este una matură?

Depinde cum abordăm noțiunea de „maturitate a pieței imobiliare”. Există mai multe perspective de analiză: a produsului, a celor care achiziționează produsul, a celor care produc/oferă produsul.

Începând cu 2017 s-au înregistrat într-adevăr elemente de noutate pe diferite segmente, construindu-se foarte multe proiecte noi – și rezidențiale și de birouri și logistice – care au extins oferta din piață și care, prin competiție crescută, au creeat  presiune pe prețurile de tranzacționare. Da, din punctul de vedere  al produsului, piața imobiliară a mai făcut un pas spre maturizare: oferta este mai bogată, mai diversificată, calitatea proiectelor imobiliare/construcțiilor a crescut, prețurile au devenit competitive.

Jucătorii din piața imobiliară sunt un alt element cel puțin la fel de important ca produsul.

Comportamentul participanților la tranzacțiile imobiliare, indiferent de natura lor, se află și el – în parte – pe un trend ascendent din punct de vedere al maturizării.

Dacă analizăm recipienții ofertelor imobiliare, vom constata faptul că în ultima perioadă a avut loc o responzabilizare a acestora, iar cererea de consultanță imobiliară a crescut și în  zona cumpărătorilor sau a celor care închiriază imobile. Dacă în anii anteriori societățile comerciale  care nu aveau departament de legal  intern, nu solicitau aproape niciodată asistență la închiriere și foarte rar la achiziții, actualmente am observat o creștere a cererii de asistență, chiar dacă e vorba de închirieri sau tranzacții de valori mai mici. În micile afaceri antreprenoriale, unde presiunea pe costuri este foarte mare, nici nu cred că își punea cineva problema să apeleze la consultanță juridică pentru închirierea unui imobil, chiar dacă a stabili de exemplu un sediu de firmă într-o anumită locație – care nu e clădire de birouri – presupune verificarea îndeplinirii anumitor condiții legale. A fost dintotdeauna o situație diferită în societățile mari, care au sau nu un departament legal intern, dar care, cel puțin în cazul unor anumite tranzacții, au  solicitat asistență specializată.

În anii anteriori nici persoanele fizice nu solicitau asistență, indiferent de valoarea tranzacției, apreciindu-se că verificarea de către notarul instrumentator a documentelor puse la dispoziție de proprietar, e suficientă. Or, verificarea documentelor de către notar este necesară, dar în niciun caz suficientă, nici în cazul imobilelor vechi și nici în cazul achiziționării de imobile noi, finalizate sau nu. Încet-încet, persoanele fizice au început să conștientizeze utilitatea și necesitatea unor achiziții verificate, care să asigure utilizarea eficientă și  posibilitatea unei valorificări ulterioare fără probleme suplimentare, astfel că solicitările de asistență și due diligence s-au extins de la tranzacțiile de peste 400.000-500.000 de euro,  chiar și la tranzacțiile de 100.000 de euro.

Cred că procentul cel mai mare de rigurozitate  – la nivelul anului 2019 – îl regăsim la proprietarii persoane juridice, obișnuiți cu proceduri de due diligence și în general pregătiți a tranzacționa încă de la momentul la care își expun oferta în piață. Nu aceeași era situația în anii precedenți și nu aceeași este, nici în prezent, situația pentru dezvoltatorii care încheie promisiuni bilaterale de vânzare a imobilelor încă din etapa de construire, aceștia nefiind și neputând fi în posesia tuturor documentelor necesare asupra construcțiilor, dar solicitând un mare procent din preț în avans, ceea ce face raportul juridic foarte riscant. Practica promisiunilor de vânzare pe baza cărora se încasa un procent foarte mare din preț, a dispărut parțial și va dispărea în totalitate însă, o dată cu intrarea în vigoare a Ordinului Ministerului Justitiei nr. 3926/C/2018 pentru modificarea si completarea Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici, prin care s-a eliminat deducerea onorariului achitat pentru antecontract din onorariul datorat pentru încheierea contractului de vânzare.  Această modificare ar duce, în cazul încheierii antecontractelor cu plata unui avans foarte mare,  la plata de două ori a unui onorariu calculat la valoare, ceea  ce nu este rentabil pentru cumpărător.

Situația e un pic diferită în ceea ce privește proprietarii persoane fizice. Dacă înainte de 2010 proprietarii – jucători pe o piață aflată în degringoladă –  își puteau permite să  ofere ce doreau,  în forma în care o doreau și la prețul pe care îl doreau, existând  permanent cumpărători dispuși să accepte oferta, aceștia din urmă sperând într-un profit ulterior și mai mare, la nivelul anului 2019, când mecanismele pieței s-au reglat, când oferta s-a diversificat și cumpărătorul serios s-a rafinat, este nevoie de o adaptare. Care nu a avut loc. Iar acest lucru afectează – în opinia mea – în procent de peste 80%  segmentul de tranzacții mici și mijlocii  de imobile cu destinație preponderent rezidențială, segment nematurizat complet și care nu se preconizează a se ajunge la un nivel suficient de maturizare în perioada următoare.

 Cum vedeți evoluția în următorii ani a acestei industrii, ținând cont de potențialul ei de creștere, de tranzacțiile realizate în ultimii doi ani, de nivelul actual al prețurilor  și de cererea clienților?

Greu de făcut predicții, probabil că dacă aș avea capacitatea de a face cu acuratețe previziuni, m-aș măsura cu Warren Buffett.

E un trend în sensul investițiilor imobiliare în centrul și zonele bune ale orașelor turistice. Dezvoltarea site-urilor care prezintă  turiștilor alternative de cazare mai ieftine decât hotelurile, au dus la un apetit crescut  al investitorilor pentru achiziția de astfel de locații și al operatorilor pentru închirierea lor. Acest trend se va mai încetini o dată cu reglementarea  activității de închiriere în regim hotelier/scop turistic. Există și acum o legislație specifică, dar aceasta nu vizează persoanele fizice, drept urmare derularea activității are loc sub umbrela unei breșe în legislație, care va permite continuarea tranzacțiilor. Proiectele imobiliare sunt în expansiune, și din ce am observat, ofertele prezentate sunt încă acceptate și tranzacționate.

Segmentul birouri va rămâne  pe evoluție liniară, dar probabil că în viitor o să înceapă a se înregistra scăderi, nu datorate prețurilor sau a reducerii activității, ci din cauza înregistrării unei tendințe la nivel mondial – care a început să fie populară și la noi, cadru legislativ existând din 2018 – de transferare a activității angajaților acasă.

 Care sunt ariile de expertiză pe care mizați în următorii ani și ce domenii intenționați să consolidați?

Dreptul afacerilor – ca arie de practică generală – va rămâne pilonul principal, acordăm consultanță și asistență în domeniile circumscrise acestuia și acest lucru nu se va schimba.

Datorită și unor circumstanțe personale, Real Estate-ul va rămâne un domeniu vedetă, atât în sectorul consultanței/asistenței în operațiuni de tranzacționare, cât și de reprezentare în litigii, de data aceasta pe tot ce înseamnă componentă de drept imobiliar și cu toate extensiile din dreptul civil.

 

Unde vă vedeți peste 5 ani, ca dimensiune a business-ului  și  poziționarea în piață?

Începând cu  2015, de la an la an au avut loc mutații și reconfigurări în dinamica business-ului, pe de-o parte datorită diferitelor circumstanțe – mai mult sau mai puțin întâmplătoare – pe de altă parte datorită unor decizii strategice adoptate la un moment dat.

Lucrez permanent la consolidarea poziției în piață, asumată într-o anumită formă și cu o anumită consistență. Nu am vizat niciodată o expansiune de tip corporatist, prin structură sunt mai aproape de modelul antreprenorial, al business-ului nestratificat și  ușor nonconformist, cu puțini colaboratori interni și mulți colaboratori externi, fapt care conferă mare flexibilitate, control  eficient al costurilor și lipsa limitărilor în ceea ce privește serviciile ce pot fi puse la dispoziție clienților.

 Sunt foarte mulți avocați capabili, care ar putea intra în politică să reformeze instituțiile statului, însă au o serie de reticențe. Cum vedeți dumneavoastră lucrurile?

Cunosc mulți colegi implicați în politică și care au deținut sau dețin funcții în Parlament sau în Ministere. Nu pot vorbi în numele acelor colegi care, deși au veleități de reformatori aleg să nu se implice. Cred însă că e același fenomen ca la nivel macro: avem în România mulți oameni care au viziunea, cunoștințele  și calitățile necesare a creiona și implementa măsuri reformatoare,  dar, fie aleg să nu se implice într-un mediu care nu e compatibil cu principiile personale, fie, chiar dacă aleg să se implice, fără susținerea unei mase critice, sunt expulzați de sistem. Cei care o dată intrați în politică  doresc să reformeze, pentru a reuși o cât de mică schimbare trebuie să acționeze foarte încet și în liniște deplină, ceea ce îngreunează mult procesul și îl prelungește sine die, iar intenția reformatorului nu va avea nici eficiență, nici rezultate spectaculoase. Altfel, a rezista în politică este egal cu adaptarea la mediu, iar adevărații reformatori nu asta își doresc. Personal, mi-aș dori o Românie în care oamenii capabili să se mobilizeze și să își asume conducerea eficientă, etică și morală a societății, cu un aparat administrativ minim și având ca scop principal ocrotirea cetățenilor care contribuie la funcționarea statului (fără a avea drept punct central asistații sociali). Un asemenea tablou însă, va putea deveni realitate doar în circumstanțe extraordinare.




Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *